买家服务

找房子的第一步是选择合适的代理人。购房是一项很大的投资，有很多法律和财务方面的后果，因此您不应仅仅根据“个人关系”选择代理商，或者因为该代理商“不错”，而无需做进一步调查。就像律师和医生一样，最好的代理商倾向于专注于某些类型的销售，某些细分市场或其他特殊领域。

在德立昂地产，我们要求所有的买方顾问只在指定的城市和社区内拥有所需要的专业知识。虽然不是每个代理人都合适每个买家，但我们相信经验，培训，教育，背景和专业化都有助于成功。

如今，通过房屋开放日和在线搜索，买家很容易就找到自己心仪的房产。然而，等到他们找到房子再选择买家代理商，可能不是一个上佳之选。

我们经验丰富的买家顾问可以帮助您推荐合适的社区，协助贷款，解答房产税方面的问题，过滤掉不合适的房产，识别非公开发售房子的机会，并回答这中间出现的问题。此外，我们的买家顾问会在在经纪人看房日帮助买家筛选房产，并在适当的房产上市时通知您。

客户通常对他们最具吸引力的城市和社区有一个初步的了解。但您还是需要考量您的标准，以确定您认为合适的街区。

我们的经纪人将亲自带您到一些社区，向您概述该地区的情况，并带您参观一些具有代表性的房屋。 更重要的是，我们的经纪人会为您提供详细的有关当地学校、公园和每个社区具备的升值潜力的信息。 一般来说，客户应该等到他们对该社区已经真正了解之后再考虑购买自己适宜的房子。

获得当地贷款人或抵押贷款经纪人的预先贷款批准是您应该做的第一件事，原因有很多。 在硅谷，预先批准信是卖家认真考虑您的出价的先决条件。 了解可用的贷款金额将有助于确定您将花多少钱以及要考虑购房的社区。

通常，您应在与买家代理商会面后立即开始这个预批流程。 如果出现任何问题，例如您的信用评分低于预期，您还有时间解决。 我们的买家顾问可以帮助您完成此流程，并推荐优秀的贷方和抵押贷款经纪人，我们不会中获益。

找到所需房产后，请仔细阅读卖方和上市代理提供的信息。

这包含许多重要项目，最值得注意的是房产和虫害检查，卖方的房产报告书以及所有权报告。我们的买方顾问会为您就重要问题做出摘要，以帮助您更快的知晓问题的所在。

房屋检查报告
房检是检查员对房屋管道，电气系统，地基，屋顶和整体状况的一个报告。该报告将列出检查员发现的所有问题。物业检查员不提供维修成本的估算。

虫害检验报告
虫害检验报告将查找对房屋木材方面的任何破坏，最有可能是由白蚁引起的，以及可能在家中发现的任何水患的痕迹。与房屋检查报告不同，虫害报告通常会列出缓解这些问题所需的费用。

虫害检验报告将查出的问题描述为第I节或第II节问题。第一部分是房屋的当前问题，例如活动的白蚁侵扰或干墙损坏，或者漏水引起的地板或墙壁下方的木材处的腐烂。第二部分问题是房子未来的问题，未来可能导致的害虫或漏水的问题，例如浴缸的漏缝等等。

通常，卖方负责第一部分问题，买方负责第二部分问题。但是，如果您按“as is”条件购买该房产，买家则有责任负担第I部分的问题。在卖方市场，例如我们目前正在经历的市场中，绝大多数房屋都按“as is ”出售。

卖方的房产报告
卖方的房产报告内容包含房子各类问题的答案，例如是否进行了任何改造，如果是，重建是否经过许可批准。加利福尼亚的法律非常保护购房者，这要求卖方披露房产可能存在的所有已知问题。

房产产权报告
产权报告由诸如First American或Chicago Title之类的公司负责调研，并确保卖方可以在没有任何扣押权（Liens）的情况下明确的转交房子的产权。所有留在房产上的扣押权都会列在报告中，例如未支付的房产税等。

房主协会（HOA）文件
如果您考虑购买联排别墅或产权公寓，HOA文件可能会被包含在房子的报告书中。一般买家需要考虑的重要问题包括财政储备的规模，是否有任何诉讼或隐患存在，以及是否有计划大幅增加HOA月费。与您的抵押贷款利息不同，HOA月费不能免税。

接下来，我们的买家顾问将与您一起起草出价方案。 我们会提前与上市房产的代理商联系，以探试卖家的期望，并了解您是否可以向卖家提供任何有价值的准备材料，从而 表明您希望购买该房产的强烈意愿，并可以提前优化您和卖家的关系。 关于给出什么样的出价，我们将为您提供比较性的市场分析，显示最近类似房产的售价以及当前市场上同类型房产的市场价值。 此外，我们会及时为您更新其他买家出价的情况，尤其是可能出现多个出价的情况。

在双方签订合同协议后，过户开始。托管公司是中立的第三方，充当买方和卖方之间的中间人。在北加利福尼亚州，产权公司处理同一交易的所有权和过户的责任。托管公司最重要的工作是妥善取得买方的钱以换取卖方的财产。平均托管期限为30天，绝大多数为15-45天。

如果您的购买合同有紧急情况，例如房产的意外事故，那么您的代理人将在紧急情况下找到检查员查看房屋。在此期间，您可以确定是否要继续购买。如果您在指定的期间内出于此原因要退出合同，那么您有权全额退还您的首笔“抵押金”。通常，如果卖家接受您的请求，仍然还可以协商达成协议。但是如果您的调查结果发现了一个重大问题，例如地基的问题，那么您可能希望退出该笔交易交易，因为这可能会涉及到今后更多的麻烦。如果你有贷款，就像大多数购房者一样，那么评估师会评估你的房子。此外，我们将与您的信贷员合作，以确保贷款准时到达并且没有什么麻烦。

在交房当天，托管公司将您的资金转移给卖方，并以您的名义在房子所在的县登记房契。 一旦记录在案，我们会将房钥匙，车库遥控器和各类密码（如果有的话）在第一时间提交给您。 其他信息，如电器手册，通常会留在房子里。 当托管结束时您已是房产记录在册的所有者，在三个月之后，您通常会收到该县的官方房契。

享受你的新家！ 德立昂地产仍会在托管期间甚至在买卖交易之后回答您所有关于住房或其他的相关问题。