卖家服务
售房步骤
你是否刚刚找到一份好工作，所以你需要搬家？ 如果你找到了新房子，但是不是还需要卖掉你已经持有的房产？ 或是，你已考虑退休并且想要买一个小房子？
不管是什么原因，你来对地方了。 我们的指南将为您概述在硅谷出售房屋时通常会发生什么。
售房打算
既然你正在认真考虑卖掉你的房子，那么你可能会想到的第一个问题是“我的房子值多少钱？”你的房子卖多少钱取决于以下三个主要因素：
- 住房市场
- 房子的状况
- 代理经纪人
在这三个因素中，您只能控制最后两个：房子的状态和代理经纪人。 其中最关键的是选择合适的代理经纪，因为您的代理经纪会帮您监督其他两个因素：住房市场和房子的状况。
选择正确的经纪人
如果你在硅谷生活了足够长的时间，你很可能认识至少一个房地产经纪。但与任何职业一样，他们之中有好的，平庸的，无能的。一个好的房地产代理人会帮助您驾驭住房市场并为众多的可能性做好准备。一个优秀的经纪人会指导您准备好您的上市房产以及其他与改善您房屋状况相关的决定。优秀的代理人还会了解与您类似的房屋的当前和历史的市场表现，并准确的判断出您房产的不同之处，并相应地考虑价格调整。
但即使是优秀的代理人也可能不适合您。当然，您可以从代理人处获得基本的东西，但是您还应该记住其他一些注意事项：
- 代理人的经验和业绩记录 – 代理人代表过多少卖家？他成功的卖掉了他代理的房子吗？相对于目前的市场，这些房子在多久时间内售出？以多少价格？
- 上市策略 – 代理人是否有详细的计划书？看起来多有效？这是一份普通的计划书还是具有针对性的？这个经纪人是否有能力推荐一个信誉良好的承包商，勤杂工，房屋美化公司，甚至一个清洁工吗？他会监督你的房产的各项改善项目吗？
- 代理人的关系 – 这个代理人在他/她的同行中是否有良好的声誉？这个代理人是否能在房子进入MLS系统之前就开始对您的房产展开各种营销活动？
- 形象和专业性 – 您是否希望此代理人有足够的资格在其他代理人和潜在买家面前代表您？
签署买卖合同
一旦您决定要与之合作的代理商，下一步就是与他们签订房产上市协议。房产上市协议要求您在一段时间内与该代理商达成独家协议。典型的时间段是三个月，但在房地产市场低迷或豪宅市场，六个月或一年的协议也是常有的。
在您签署上市协议的期间或之后不久，您的代理人将通过回答一系列表格和问卷调查来帮助您履行房产报告书的义务（加利福尼亚州的规定）。您的代理人还将代表您准备以下报告：
- 房屋检查报告 – 持牌的房屋检查员会检查您房产的结构和系统，功能，各项性能和是否服务建筑规范。调查结果将以书面报告形式发布，详细说明房子需维修，更换或维护的基本信息和建议。
- 虫检报告 – 有执照的虫害检查员会检查您的家中是否有白蚁或其他存在隐患的虫害，以及干腐病，湿腐病和真菌。如果发现任何这些，则在书面报告中提供建议和估计。
这些报告是买方尽职调查过程的一部分，检查可由买方自费完成。但是，我们强烈建议您在房子销售之前完成检查，以便更好地预测之后的问题，并确定维修预算，尽量减少可能导致买家退出的问题。
为您的房产定价
在为您的房屋定价时，了解住房市场的发展方向至关重要。市场条件因供需问题和买家态度而异。经济前景如何？该地区是否有就业增长或工作保障？利率上升还是下降？能获得什么样的贷款，申请贷款有多难？是否有太多类似于您目前待售的房屋？买家是否持乐观态度并愿意将他们的资金投入到房子上？这些只是房地产市场中发生的一些问题。
此外，市场是季节性的，特别是在硅谷，学校往往是住房决策的主要原因。
在冬末至初春（1月下旬至2月下旬），房屋市场开始升温，因为大部分家庭从假期中恢复过来并开始把找房纳入计划。
春季到初夏（3月到5月）通常是出售房屋的最佳时间，因为家长们需要在特定的学区购买，以期待在下一学年入学。
随着人们的出游计划，夏季（6月至8月）房地产市场往往会放缓。
从夏季到秋季初期（9月到10月），由于人们重返工作岗位，并希望在年底之前入住新房，因此房子的销售活动通常会出现一些飙升。
一旦冬季假期开始，市场在冬季（11月至1月）终结。虽然你的竞争对手因为其他卖家不想在节假日期间搬家而受到削减，但由于买家在此期间通常也会减少，所以房子的最后售价会较其他季节略低一些。
在确定定价策略时，应结合这种季节性模式来为您的房产做出定价。当您的房产首次进入市场时，它将会带来最大的感兴趣的人群，如果它的价格低于市场价格，那将产生更大的反响。开价太高，可能会错过这种反应，最后不得不降价，导致最后的售价并不理想。
房屋的准备工作
房主有时会忘记，当你在卖房子的时候，实际上，你是在卖产品。 与汽车，洗发水或连衣裙一样，出售房屋意味着要突出显示其最佳部分并以最佳方式呈现。 您可以通过进行必要的维修和改进来帮助增加房产的美观程度。 它可以简单到处理掉各种杂物，个性化的装饰，以及专业化的房屋清洁，或者重新粉刷整个房子。 如果房子是空的或有奇怪的房间或不太理想的布局，就更应聘请室内设计师或房屋美化公司来进行合适的装饰和布置相宜的家具来改善。
房屋的推广工作
一旦房子的维修和装饰到位，我们的内部市场团队就会为房子拍摄专业的照片，制作和印刷各类营销材料，并与我们强大的网络营销等整合在一起。 然后，您的房屋将被输入进MLS系统，并在预约的房屋开放日期间面向公众进行展示。
合同谈判
如果感兴趣的买家足够认真，他或她会与他或她的代理人一起提交出价。买方代理将该交易书呈交给上市（您的）代理。很少有出价会在第一时间被接受。通常都有需要修改的条款，很多时候还要通过还价流程来解决。
如果有不止一个感兴趣的买家，可能会有多个出价情况。这时候应设置一个截止日期。半岛的代理商通常熟悉这种情况，并会在指定的时间内呈交给卖方代理人。在某些情况下，其中的一个买家或许在出价金额和条款方面超过其他各方，这时他的出价会立即被卖方接受。在其他情况下，卖方可以选择反驳所有出价从而收取最高的出价。
您的代理人应该彻底向您解释此过程，并与您讨论最佳谈判策略。
过户
在过户公证环节的每一步中，我们也会全程指导和通告您。
购买合同得到买卖双方认可后，过户流程即刻开始。过户一般是由指定的第三方代表持有交易资金。当事人选择过户，以保证在交易中任何资金或财产都不会得以转移，在所有指示都得到执行之前。托管人有义务看惯了好所有的资金和/或文件，并且只有在符合托管的所有条款下才进行资金支付和/或转让房产的所有权。
在此过程中，与合同中的突发事件相关的重要时间表如下：
- 买方的押金将交给托管公司
- 如果有其他检查，则执行
- 如果涉及贷款，则进行评估
- 如果有贷款，买方将通过贷方的批准和承保流程
- 如果您的房产是公寓或联排别墅，房主协会提供一揽子HOA文件和转让文件
- 一旦发生意外情况，托管公司会联系您的抵押贷款人和任何其他留置权人，以申请支付金额。然后，托管公司准备结算声明，详细说明您的付款以及其他与结账相关的费用。然后，您将与托管人员会面以签署契约转移和其他文件，而买方则单独与其会面以签署贷款和结算文件。
交易结束
在买方签署好贷款文件后，托管公司将其发回贷方以进行最终审查和资助。 一旦托管方收到买方和贷方的所有资金，销售就会记录在县内，并将您对房产的所有权传达给买方。 那天，所有的房门钥匙和车库门遥控器等都需要一一转交给买方，房子应该清理干净并为买家入住做好准备。
