顶尖经纪人如何看待高效地建造梦想家园

DeLeon Realty  创始人,Ken DeLeon;华语市场代表, Melanie Yu 

现如今,在硅谷买地建房的需求比例比以往任何时候都要高。为什么? 主要有三个原因:1)房源少,新房更少;2)房价高;3)市场上现有的房源多过于老化,例如:没有开放式的厨房、没有步入式衣帽间和挑高的空间等等。这使得买家不得不开始问自己为什么不自己建房子? 这样一来,他们不仅可以节省买房时的成本,还可以享有较低地产税的双重优势。

当然 ,买地建房的原因可能会很多,但潜在的困难也不少。例如,新手经常遇到的问题有工期延误、成本超支等等。适当的规划将帮助你避免这些问题,下面我们一起来看 – 顶尖经纪人如何看待高效地建造你的梦想家园。

 

理想城市购买正确土地

例如,拿湾区富裕小镇AthertonWoodside来举例。Atherton是众多精英城镇中建房审批最最宽松的一个!甚至没有设计审批的流程,只要确保建筑在建筑红线(setback)内,几乎都能得到快速审批的保障。我们的客户之一,在不到18个月的时间内完成了在一块超过11,000平方英尺的地块建房的工程。相反,在Woodside,有时需要近18个月才能获得建房许可证。该镇有一个非常严格和彻底的设计审查程序,用以确保新的住宅能与当地居民所喜爱的田园生活气氛相和谐。

一旦确定了你喜欢的城市,还要确保购买一块“地王”。这主要是鉴于一旦工程完工,这将有助于房子的价值翻一番。相反,即使建筑质量有保证,但因为位置欠佳或位于繁忙的街道,那房子的价值会受到负面的影响。此外,选址时,最常见的问题是受政府保护、禁止砍伐的文化遗产树(heritage trees),例如橡树或红木树,理想的情况是这些树位于选择的地块的四周而非中央,这样一来,建房的成本会相应减少。另外还需关注的其他问题,比如地块的大小是否也包括了可用于打造亮丽户外景观(curb appeal )的用地面积?以及足够大的后院?

 

锁定建筑成本和风格

一般来说,在建造定制房屋

时,应该预算每平方尺$275至$500美元的建筑费用。一般来说,不同房子的建筑风格可以作为定价的参考。例如现代风格家居(Contemporary Style)的建造费用最为昂贵,因为建造材料中钢筋和大面积玻璃门窗的使用。手工匠风格的房子(Craftsman Style)以木质装饰、精致做工的冠状天花板线和大量的内置储物柜而位居中等价位。地中海风格的房屋(Mediterranean Style )造价最低,因为用于涂抹外墙的灰泥价格便宜,另外自然柔和的线条可以掩盖建筑缺陷。现今,这种建筑风格正在变得越来越不入时,并且从转售的角度来说也在渐渐丧失优势。

此外,在像Palo Alto这样的城镇,土地有限,建筑商需要最大化房子的面积,同时保持相对低的成本。通常,两层楼的房屋比同样大的一层楼的房子建造的成本相对实惠而受到欢迎,因为地基和屋顶的成本会相对降低,另外,两层楼的房屋拥有的户外空间也相对增加。

再拿Palo Alto举例,Palo Alto最美丽、最负盛名的社区--Old Palo Alto,由于不在洪水区,所以这个社区的房子可以修建地下室,最大化房子的面积。Palo Alto还有一个社区也具备这样的优势,就是Barron Park社区,这个区这几年开始不断有年轻家庭进驻。再者,由于Palo Alto的建房规定中声明由

于地平面下的建筑不会对邻居产生任何负面的影响,所以地下室的面积并不算做在Palo Alto建筑面积计算规范之内。因此,这两个社区内翻新、重建的住宅多带有地下室, 这大大增加了房子的可使用面积。

从时间上看,如果计划建地下室,你应该预留六个月的时间用于画图和申请建房许可证,另外12个月到18个月的时间用于施工。

 

雇佣合适的建筑团队

寻找一个与您观点一致的并能时刻保持良好沟通的建筑师和承包商对于愉快的建屋过程至关重要。在硅谷,由于经济走势强劲,优秀的建筑师和承包商经常需要提前预约,有的时候,等待开工的时间可能会超过六个月。

当选择建筑师时,您的最重要的两个考虑因素应该是建筑师具备在你准备建房子的城市的专业知识,以及拥有值得你信任的、可制定出你所期望的风格的家园的能力。虽然在旧金山和洛杉矶有很多著名的建筑师,但我们总是会建议我们的客户选择与当地城市的建筑部门有着紧密合作的当地建筑师。因为我们不止一次地听说因为建筑师对城市建筑规范的不熟悉而耽误工期的例子。

其次,有的建筑师会按自己的偏好来做设计,而有的则会借鉴之前被采纳的设计提交提案。我们常常会为我们的客户提供专业的意见 ,以确保他们所打造的梦想家园也将是具有很高的转售价值的优秀投资。比如,我们会建议楼上至少有三间卧室和两间浴室。我们曾遇到过一个卖家,非常漂亮的房子,但可惜的是他们在建房时,只有两个卧室在二楼,因为他们只有一个孩子。但是,当我们在代理销售这套房子时,他们并没有收到最高的投资回报。因为多数在该地区看房的买家通常有两个孩子,一般来说,买家不希望他们的一个孩子单独住在不同的楼层。

 

其他具有极高转售价值的元素包括

  • 为年老的父母准备的楼下客用套房;
  • 开放式的空间,厨房与家庭起居室相连接,并带有通向后院的入口;
  • 挑高的天花板;
  • 建造地下室时应避免压迫感,并考虑怎样引入自然光和拥有独立的出口。

另外再说说在湾区两种常见的地基的利与弊

升高地基(Raised-perimeter )

优点:地下有供电线、水管等通过的空间。在进行水电维修、加建时其相对的成本会低。
缺点:造价高,地下空间容易积水,并有啮齿动物出没的隐患,以及绝缘性能差。

水泥板地基 (Slab-on-grade)没有爬行空间。

优点:夏季温度较低,低成本。因为地面没有架高,门前无需有阶梯。

缺点:潜在的排水隐患;地基一旦开裂,维修成本高。以及加建和改造时的不便之处就是每次都要打开水泥,再浇筑封合。

再者,排水问题也是每一座房屋在修建之前都必须要考虑的事情。如果排水问题在设计时存在缺陷,在下雨的时候,过多的水可能会导致房子下方的土壤遭到破坏,从而导致地基开裂等情形。这些问题可以通过安装法式排水管(French Drain),在新建房中安装排污水泵(Sump Pump),抗震加固措施(Seismic Retrofitting)来解决。

 

这些年经我们德立昂地产代理销售的定制房屋数不胜我们丰富的房地产买卖经验还告诉我们下面这些因素也应该列在考虑之中

  • 在园林景观的设计中,有至少三个因素要考虑,1. 私密性:例如围栏的高度? 是否种有可保护隐私的树种?2. 具有吸引力的外观(Curb-Appeal):这是说当路人经过你家门前时,瞬间产生的一种喜欢上它的冲动。3. 周到的景观设计,作为一家大小户外娱乐的栖息地,怎样的合理规划会有效利用这块自留地?例如:是否规划了为孩子搭建儿童攀爬架的地方?带户外厨房的BBQ操作台呢?夜晚取暖的火盆(Fire Pit)? 户外聚餐、晒太阳的露台?果树?花房?菜园?等等都要考虑齐全。
  • 在室内装修方面,通常浴室和厨房的装修是整个房子的另一个亮点所在。

就拿厨房来说,一个精心设计的厨房应该拥有开放式的空间、高端定制的橱柜、高品质的通风系统。此外,层高如何?是否有足够的窗户将充足的光线带入室内?电器和橱柜的质量如何?

在配件方面,Grohe,Kohler,ROHL,Waterworks和American Standard这样的高端品牌往往是质量的保证。高端家用电器也是一笔值得的投资。一般来说,大众考虑的品牌有:

  1. Sub – Zero: 是一家家族企业,只专注于生产冰箱和葡萄酒冷藏柜。2000年,Sub-Zero买下了Wolf。Wolf则以他的炉灶/烤箱闻名业界。
  2. Gaggenau: 由Bosch买下,这个品牌拥有时尚非凡的外观。 由Bang&Olufsen设计,非常酷,与现代家居风格异常匹配。
  3. Viking: 他们最强大的产品是炉灶。虽专注于产品的效能,但因为客服做得不好,从而降低了这个品牌的信誉。
  4. Thermador: 被Bosch购入,性价比高,兼具可靠性。明星产品包括:洗碗机、冰箱和炉灶。
  5. Bosch: 主打洗碗机,以时尚而实惠著称。

此外,家居设计方面的细节还应该考虑地板的选材、楼梯的风格,门窗的品质,屋顶的材质,水电、软装,智能家居方面等等。

 

在德立昂地产,我们有In-house建筑顾问,我们也和当地信誉极高的建筑师为我们的买家客户提供实地考察,以确保我们的客户在之后的建房过程中没有任何阻力。不仅如此,我们还会在整个建房的过程中为我们的客户提供持续的建议。

 

美国房源列表MLS数据显示在过去10年中通过德立昂团队购买及销售房屋的客户每年的年回报率大约在15%左右比整个圣克拉拉县的3%高出了近12%

 

 秋季是房地产市场的旺季德立昂现有数十套房源将于99号这个周末隆重上市敬请期待

http://bit.ly/2wHvFPe

Facebook Comments