加州房地产相关税制简介－13号法案

许多来自其他州的购房者来到加州时会惊讶的发现两个事实：1. 这里各城市的房产税税率都一样；2. 同一街区的房产所有权人缴的房产税额可能会有天壤之别－而且，令他们懊恼的是，新搬入的人通常是吃亏的一方。这两件事都源于上世纪70年代后期通过的著名而且富有争议的13号法案。

1978年，加州选民以压倒性的优势通过了一项提议，该提议承诺对不断上涨的房产税加以控制，以避免长期屋主被迫卖掉房屋的现象发生。这项提议之所以获得大多数人的支持，是因为上世纪70年代严重的通货膨胀使得这个“黄金之州”的房产税暴涨，很多家庭因为负担不起，不得不卖掉他们的房子。大家选择的解决方案是修改加州宪法并且将房地产应税额限制在1975年至1976年间的最高市场价（该价格被称为“基准价值”）。不仅如此，每年对该价值所做的任何通胀调整不能超过2％。当时的房产税率是调整过的基准价值的1％。但是，如果房屋所有权有变化或是房屋重建的话，该房产的基准价值会被重新设定。因此，在加州买房时，买方需缴纳的房产税额会比卖方多很多。

虽然13号法案的初衷值得称道，但其适用也会导致一些不公平的结果。例如，一个在Palo alto市住了25年的惠普高级管理人员可能每年只需要交5000美金的房产税，而买下其旁边几乎相同的一栋房子的一对年轻的工程师夫妇可能每年要交2万美金。如前所述，这与硅谷房地产一直以来的不断增值直接相关。

尽管颁布之时广受欢迎，13号法案随即就面临法院的质疑，被要求确认该方案是否符合宪法，是否生效。在该法案被通过的4个月后，加州高等法院对13号法案进行了复审，判定其符合州立宪法。1992年，美国高等法院判定13号法案没有违背美国联邦宪法中的保护平等条款。因此，现在对于13号法案有效性的质疑更多是一种一厢情愿的想法，而非有力的论据了。

在购买价格的1％－如13号法案所调整并限制的，被称为“普通税负”－之外，加州的房主还必须缴纳“选民认可债务税”，用来偿还用于公共工程发行的债券，而这些工程已经2/3以上选民通过。

最后，业主的税单上可能还包括一项“直接/特殊评估税”，该税的依据是218号法案。这些评估税需要得到绝大多数业主进行投票决定，每个人提交自己评估出来的钱数。有些特定的公共服务（下水、上水及垃圾清运）的费用可能不需要投票直接征收，而征收的总额可能会超过所提供服务的实际成本。