11个买房人易犯的昂贵错误（以及如何避免他们）

在硅谷，您的房屋很可能是你最大的一笔投资。如果买得合适，您的房产也会成为您做的最好的投资。反之，在买房时犯的错误可能会让您多花好几万美金的冤枉钱或者让您错失后来悔之莫及的好机会。本文将列举买房人最常犯的错误，而且，更重要的是，也将说明如何避免这些错误。

1.没看到可能性

每个人都对“拎包入住”的房子印象深刻。这种房子所有的工程都已经做好，您只需拿上钥匙就可以搬进去住了。结果就是，每当一栋“拎包入住“的房子上市—装饰布置得很好、展示得很漂亮—就一定会非常抢手，当然，中标者付的也是最高价格。

另一方面，如果买房人不太在意房子的一些小问题，而看到其升值潜力，那他就不必参与多方角逐，而且最终会得到很好的收益。这些不必太在意的问题包括：

杂乱无章—在准备将房产上市出售前，解决杂乱问题是一个优秀的房产经纪人或者装饰者首先要做的事情之一。房产装饰者通过搬走或者重新布置卖主的家具来让房子看起来更整洁。相比一个布置过但几乎没什么家具的房间，一个杂乱无章的房间感觉更狭小逼仄。杂乱无章容易让人对房子与卖主或租户下定论，阻止潜在的买家进一步观察和认识人和房产的真正价值。这也是装饰者的“干净清爽”策略会如此有效的原因。因此，当您看到杂乱的时候，要略过您的第一反应，即这个房子对您没有吸引力或者是不够宽敞，去寻找其可能性，并且要有那种您可能会拿到好价格的兴奋感。

破旧的地毯、暗沉的颜色、院子中杂草丛生—优秀的经纪人很清楚：房产的装饰以及良好的“室外观感”对房产价格影响很大。因此，房子上市销售之前，通常会进行三种投资回报最大的改善工程，即：1）换掉破旧的地毯—通常代之以浅色明亮的地毯，抛光硬木地板；2）将房子里外粉刷成明亮柔和的颜色；3）修整院子、修剪草坪、种上各种花草。通常一栋普通的房子做这些改善措施的花费大概在1-1.5万美金，但给房产带来的增值却能多达该费用的5倍。

结果就是，如果房子没有进行这些简单有效的改善工程，通常有以下原因：经纪人比较差、房子由租户居住、房子是无遗嘱遗产执行或法院拍卖房、又或者吝啬的卖主不愿花钱做这些改善。在您搬入之前或之后进行这些花费不多的改善能让您的房子立即升值。

2.对房子周边及学区状况不了解

从前的房产经纪常说，决定房产价值最重要的三个因素是“位置、位置、还是位置！”。在硅谷无疑也是这样—这儿的小区风格鲜明、各有特点。比如附近的学校、公园、小区安全性等等，每一项都会影响到房子的售价。

既然了解房子的周边环境如此重要，那么买家在买下房子之前对房子的周边情况一无所知就可能会犯下昂贵的错误。举例来说，一些人可能不知道有的小区—比如Lloyden Park和The Avenues，属于差一点的Redwood City学区，而不是Menlo Park学区。这对房产本身的价值和其升值空间有很大的影响。

学区对房产价值的影响比其他任何隐性因素都要大。我将尽量使您了解哪些城市的学校非常好，比如Palo Alto, Los Altos和Cupertino市。还有就是，有些区域所属的学区可能比您预计的要好，比如Sunnyvale区，就位于Cupertin学区，而Mountain View区则属于Los Altos学区。

“好学校”网站（ www.greatschools.org）会对各学校在加利福尼亚州考试成绩排名中的得分进行公示。考试成绩排名是衡量学校好坏的一个量化标准。排名分数最低为0，最高为1000。每个学校的目标都是要达到800分。拿最近一次的排名分数来说，小学得分达875以上就属于最好的那10%的学校之一；初中得分达825以上属于最好的10%之一；而高中得分达790分就属于最好的10%了。比较差的学区学校分数可能会低于500，而在非常好的学区，分数一直保持在850以上，并且常常会超过900分。

应当注意的是，若您家没有要在这些学校上学的孩子的话，为好学校而多付的这些钱对您来说就不值了。比如说，Redwood City的E1 Camino西边一个很漂亮的区域叫做Mt. Carmel，魅力与North Palo Alto相差无几，但价格要低很多，很大的原因就是Redwood City的学校不好。如果您不打算让您的孩子进这里的学校，即使将来您卖房时价格会低一点，现在少付的一大笔房款可能就足以弥补了。所以了解学校的信息很有必要，哪怕您最终的决定是建立在那些对您自己最重要的因素之上的。

我将会给您提供您有意向的所有小区的信息和资料。除了一个区域里一眼就能看到的建筑外观，我还会告知您那些不那么显见的情况，比如这一区是否在泄洪区内（通常来说，离旧金山湾近的小区会有这个问题，比如位于Middlefield Avenue东边的房子）、是否安全，以及我自己对于哪个小区的升值潜力最大的看法。

3.匆忙买下房子

由于买房关乎到一大笔钱而且是一个重大的人生选择，我觉得最重要的一点就是不能匆忙，只有循序渐进，您才能对买房的每一个步骤有充分的了解而且感觉舒服。这将会大大减少未来后悔的可能性。

那些匆忙买下房子的人可能会支付超过其价值的房款，因为他们对当地的市场不熟悉，而且看过的房子太少，不足以对所买的房子做出正确定位。那些因为工作原因新搬到这里或者是刚刚卖掉自己的房子需要尽快买新房子的人最容易匆忙做决定，从而犯下昂贵的错误。这些人应该考虑另外一种选择，那就是先租房住一段时间，然后利用这段时间了解当地市场情况、周边情况以及学校信息，以避免多花冤枉钱。

不幸的是，有些客户匆忙买下房子是由他们的经纪人造成的。有的房产经纪人想尽快拿到佣金，就会催促他们的客户，即使客户当时对市场了解还不够、还没准备好买下房子。但我的目标是在客户确定就一栋房子出价之前，先让客户全面了解有关买房的所有信息。

在我与客户的头几次接触中，我首先会着重介绍各个小区以及他们不同的特点，比如学校、公园之类，同时只展示少数几栋在售房。我倾向于客户在和我一起看了好几次以后再决定出价。另外，我希望确认客户完全理解购买合同的内容并且感觉舒服，毕竟这个文件的条款关乎到他们最大的一份投资。详情请见：理解购房合同。

对我来说很重要的一点是：每一个步骤您都有充足的时间考虑，最后对整个买房过程都感觉很舒服。比较罕见的情况是，在我们刚开始看房的时候，客户就看到了他们的“梦想之屋”。这时，只要您觉得您已经做了足够的勘察，而且虽然不再看更多其他选择就买下这栋房子有些匆忙，但错过这栋房子会更让您烦心，那我相信这个房子的确值得考虑。

4.没有启用买方经纪人

很多人倾向于不用经纪人就开始看房子。因此，当他们偶然遇到或是在网上搜到真正感兴趣的房子后，就开始与该房产的卖方经纪人交谈。但是，卖方经纪人由卖方直接付费，不会真正代表您的利益。更糟的是，卖方经纪人有两个主要目标：一是尽快将房子卖出去，所以通常不会提到房子的缺点；二是将房子卖出尽可能高的价格，以收取两方尽可能多的佣金。

在整个过程中，卖方经纪人代表卖方，或者至多算是“双面代理”—理论上同时代表您和卖方。基于我的法律背景，我觉得在同一个交易中同时代表买卖两方是不道德的，存在天然的利益冲突。由于经纪人也代表卖方，当买方询问该房产的价格是否公道时，哪怕房子的确要价过高，经纪人也不能说任何有违卖方利益的话。

这种冲突会体现在整个交易过程中，即使买卖双方已经签署了合同。举例来说，如果有争议产生，比如发现了比预期更严重的白蚁破坏，很明显，双面代理人不能有效地在两方之间谈判，来确定就这个损失买方应该拿到多少赔偿。

相比之下，买方经纪人则始终代表买方的利益。我总是尽力帮助客户以尽可能低的价格和尽可能好的条款买到他们的房子。与一个代表您的经纪人合作有很多好处，其中一个就是您将得到卖方永远都不会知道的全面建议、接触到客观的信息、并且清楚了解您有意向的几处房产的风险和优势。

既然价格是最重要的指标之一，我就说一下雇佣买方经纪人的好处。我只会带您去看那些我觉得要价比较公道的房产，而这些在售的房产可能是不同的房产公司代理的。如果您对某一处房产感兴趣，我将提供给您一个市场比较分析表，标明其他可比较房产的已售价格。在此基础上，我们将给您起草一份您觉得公道的出价。然后我将代表您去谈判，争取拿到最好的交易条款。

在房产搜索及买入过程中的整个期间我都代表您工作，把您的利益放在第一位。只有当我感觉自己花这么多钱买某处房产也会觉得值的时候，才会建议客户进行出价。我希望我优异的工作能赢得您的信任，使您在未来乐意将我推荐给您的朋友和同事。在过去的3年中，我经手交易的房产总价值达到了1.75亿美金，其中超过1.2亿来自我代理买家进行的交易。首要而且最重要的是，我是一个买家经纪人，能够帮助我的客户拿到尽可能好的交易条款和买到尽可能好的房子，我乐在其中。

5.太过关注标价

在硅谷，标价并不是判断房产价值的最有效指标。很多时候，房产会被刻意标低价格以吸引大量的出价，最后以比标价高很多的价格卖出。Palo Alto及其周边城市的房子的最终售价经常要比原标价高10%-15%，在极少数情况下甚至会超过20%。如果您为了中标，不得不出比原标价多出5万美金的价格，不用觉得您付的价格超过了房产的价值，因为如果标价是任意确定的，它本身就不应该成为您计算时的可靠参照。

相反，如果一处房产标价过高，完全不必在意动机不明的卖方的理想价格。事实上，那些一开始被过高标价的房产有成为极好交易的潜力，因为深受挫败的卖方最后会随着时间的推移变得更现实。

房产价值最好的参考指标是其他可比较房产最近的出售价。因此，我将准备一份市场比较分析表，上面有最近卖出的可比较房产的交易价格及在售房产的要价明细。这些可比较房产在位置、面积及便利设施方面都与意向房产类似。根据所参照房产与意向房产的差别，我会适当做出调整。比如说，如果我们有意向的房产位于繁忙的拐角处，那么它就应该比与十字路口隔几家的房产便宜。对于住宅楼中的单元房或者是小别墅来说，最好的参考指标就是同一区里最近卖出的房子。

除此之前，我还会提供给您一份市场总体统计回顾以及您意向房产的售价与标价比。举例来说，现在Palo Alto市的房产售价与标价比为101%，也就是说房产售价平均比标价高1%。在卖方市场上，这个比率通常会超过100%，因为售价一般都会超过标价。

市场比较分析表提供的大量数据加上我根据其他买家感兴趣程度而做出的修正，让我能够帮您预估出意向房产的可能售价。另外一个变量对确定房产的可能售价影响业比较大，那就是房产的上市时间。如果一处房产上市仅仅只有一周并且有很多出价，那它几乎肯定会以超出标价的价格卖出。相反，如果一处房产上市已经有两个月，那么它的主人或者经纪人可能会很乐意看到一个合理的出价。

在您觉得您对这些市场变量有了充分的了解，并且对周边房产的售价也有了基本概念之后，市场比较分析表以及我的分析就会让您愿意出的价格相对清晰起来。

显然，关于出价多少的最终决定权完全在您。无论您做什么样的选择，我都将给我们的出价配以尽可能好的条款。最重要的一点是：您感觉对于将要购买的房产的大概价值有了充分的了解。

6.未仔细阅读披露事项

拉丁语有个词“caveat emptor”，意为买方需注意，曾被用于房地产业。如今在加州，保护买房人利益甚于所有其他州，这个说法现在应该是“卖方需注意”，因为若卖方未披露那些严重影响房产价值的事实，将会面临很多法律责任。卖方需按法律要求填写3页的“转移披露声明”以及9页的“卖方补充清单”，包括了拥有房屋所涉及到的几乎所有主要事项和潜在问题（如：未经许可所做的改动、是否进行过保险索赔、安全事项、等等）。当然，卖方只需报告所有他知道的事实，不可能要求他预见到所有未来的问题。

此外，专业的房产及害虫检查员也习惯于给买方提供所买房屋的检查报告。检查员们会详细列明任何现存的问题，例如白蚁、某个屋顶需要换掉等，还有那些可能会在将来导致问题的事项，比如可能会招来白蚁的木屑颗粒、或可能会导致漏水的某处水泥浆缺失等等。需要提醒的是：即使最好的房屋也会有这样那样的缺陷。买房人在看他们的首次检查报告时可能会有种房子快要散架的感觉，但同时也应该了解任何房产都会有一些需要被留意的小问题。关键是要避免产生大的费用。

除了卖方的披露和检查员的报告，另外还有一套文件对买单元房或小别墅的买家非常重要，那就是“房主协会“的文件。这里面包括非常有价值的信息，比如该地是否有规划中的特殊评估或诉讼、保护区的面积、以及该房产适用的法规等等。

虽说披露文件相当庞杂，但其内容的重要性要求您仔细研读。不要只依赖我对他们的阅读及意见。

7.在竞争者众多的情况下首次出价不够有吸引力

如上所述，Palo Alto及其周边城市的大多数房产处于卖方市场，通常出价者众多而且最后卖价也高于标价。我们现在面临的就是这样的卖方市场。在出价者众多的情况下，您的首次出价具有吸引力就非常重要，就像生命一样，没有第二次机会。

很多买家错误地认为他们的首次出价只是讨价还价的开始，所以应该给未来谈判时加价留下足够的空间。这在买方市场中您是意向房产唯一出价人的情况下的确没错。但是，在有很多买家出价的情况下，卖方经纪人只会考虑最高的出价。很多时候，因为推测买方一开始出的就是他们的最高价格，卖方经纪人和卖方将会直接接受最高的出价，不再还价。有些时候，卖方经纪人和卖家只会与出价最高的两个买家进行还价，礼貌地谢绝其他买家参与竞标。

虽说给讨价还价时略留一点加价空间有其合理考虑，您的首次出价也应当非常接近您对该房产的最高可接受价格。这个价格很大程度上是参考其他可比较房产的售价而定的。我总是尽力为我的客户争取最好的交易条款。但是，要想我们的出价有竞争力，我们还是应该对市场状况比较了解。

我将会向您描述卖主，并与您讨论那些可能会影响到他们谈判风格的特点。比如说，一对老年夫妇可能不那么愿意讨价还价，将可能接受最高的出价，而一位风险投资人卖主可能就愿意多周旋几次。

8.未针对卖主的需求量身出价

不管买方市场还是卖方市场，如果您了解卖方的需求并且在某种程度上满足这些需求都会获益匪浅。在买方市场上，照顾到卖方的需求将使您以更低的价格买到房子；而在通常有众多出价者的卖方市场上，这将使我们的出价脱颖而出。此外，我们的通融预示着一个顺利的第三方支付过程，这也会使我们的出价对卖方经纪人更具吸引力。

关键就在于我与卖方经纪人的沟通，从而确定您能够给卖方提供哪些条件―这些条件在您只需增加很少成本或者完全没有成本，却对卖方很有价值。有些因素属于零和谈判，比如，卖家想要尽可能高的价格，而我们想出尽可能低的价格。但是，卖方有些其他的要求可能不会让您产生任何费用。只要这样做能让我们的出价更有吸引力或者能帮我们降低交易价格，这样的要求就应当被包括进我们的出价。

一个非常重要而且存在变数的条款是第三方支付的交割。如果卖家已经买了另一处房产或者还需要时间找合适的房子的话，交割条款对他们来说就非常重要。举例来说，如果卖家已经签署了买房合同，约定了一个确定的日期付款，他就需要用旧房子的售房款去付新房子的购房款，在这种情况下，任何能够保证尽快交割的出价都将胜出其他那些在这一点上不能保证的。

举一个更常见的例子：卖方可能想先卖掉自己手上的房子，然后安心地拿着售房款去买新房子。在这种情况下，卖方可能会想要“回租”，即卖方在房子中继续住一段时间，通常是1-2个月，在此期间找买新房子。在这种情形下，卖方会付给买方房租，因为此时买方是该房产的所有人。

我发现如果买方的居住条件相对灵活的话（比如月租房、与家人或朋友同住等），他们就能根据卖家的需求来确定相应的第三方支付的期限。当这样做了之后，我就能帮客户在众多出价中胜出。尽管其他有的出价比我们还高，但我们的出价最具吸引力，因为我们给了卖家选择理想第三方支付日期的自由。

相反，如果卖家已经搬出了房子，他也想要比较短的第三方支付期限，以减少房子空置的费用损失。不仅如此，所谓夜长梦多，第三方支付的期限越短，合同就越有保障；期限较长的第三方支付可能会因不可预见的缺陷而导致交割无法完成。我会经常询问您的贷款专员以确定他们能够在多短的时间内交付。我经手的贷款交付最快记录只用了4天。但以现在的放贷环境来说，3个星期已经算是非常快了。

买房子时“原封不动”地接收房产会让买主将来产生一些费用，费用的多少跟房产的情况密切相关。因此，如果牵涉的费用不太大的话（比如房子没有按要求进行害虫灭杀），我会推荐客户接受；但如果涉及费用比较大的话（比如在害虫检查时发现了大概需要1万美金才能解决的害虫问题或者淹水问题），我就会建议反对这个条件。关于买房时“原封不动”地接收房产的到底意味着什么，请参见“读懂买房合同”一文。

意外状况条款意在保护买方，允许买方在特定条件下解除合同。包含这样的条款会使您的出价对卖方的吸引力降低。我会根据房产在经过各种检查之后的报告情况、以及买方的贷款和房产本身牵涉的财务情形等来推荐您是否在出价中包含意外状况条款。显然，如果该处房产未进行过任何检查，我觉得房产检查是很有必要的；另一方面，如果信誉良好的检查员们已经进行过彻底的检查，并且没有发现什么大问题的话，可能您也会觉得不必加上有关将来检查的意外状况条款了。

在卖方市场上，当大多数胜出的出价都没有包含财务或房产检查要求的情况下，您应当对您的买房条款觉得比较合理。如果确需意外状况条款，我们就应当加进去。因为最终的选择权在您，关于是否需要意外状况条款，我会根据房产的状况和您的财务情况向您提供我的个人意见。

9.未获预先许可

取得当地贷款方或是房贷经纪人的预先许可是您首先应该做的事情之一，原因如下：知道可支配的款额数将有助于您确定打算花多少钱买房，因此也就明确了我们应当考虑哪些区域的房子。另外，在硅谷，一份预先许可信是出价能够获得认真对待的先决条件。虽然在某些极少见的情况下，买主的出价中未获得预先许可也被接受了，但卖主的不安全感必定会体现在一个更高的售价上。

因此，要尽早开始申请预先许可。若有任何状况发生，比如您的信用评分因为申报错误被低估的话，解决这些问题都需要时间。有些贷款方，尤其是斯坦福大学，要很长时间才能出具预先许可。我的有些客户是斯坦福的教授，就有过因为出价时没有及时拿到预先许可而错失“梦想之屋”的惨痛经历。我常用的贷款员提供给我的客户的服务和利率比我知道的别人都要好，而且能够相对较快地出具预先许可。如果您愿意，我很乐意介绍给您。

10.只搬进去住几年却做一个30年的分期贷款

没几年之前，买房者几乎总是选择15或者30年的固定期限抵押贷款，他们觉得长期贷款安全稳定，即使利率高一点也值得。值得庆幸的是，随着无数新抵押贷款模式—比如可调节利率抵押贷款、只还利息式抵押贷款以及不固定期限的抵押贷款—的出现，买主们现在知道了有这些众多的选择，就经常会选择最符合他们人生规划的贷款方式。

平均而言，加州的买房人6-8年就会搬一次家。对我的很多客户—年轻未婚的、或是已婚孩子尚小的专业人士—来说，这个时间甚至更短。最好是根据您预想的生活选择来确定您的未来计划，然后选一个最切合您计划的贷款方式。举例来说，如果你们是一对年轻夫妻，计划在不久的将来要小孩，但第一处房产买在了所属学区不太好的区域，那你们很可能在孩子接近上学年龄时就得搬家。相应的，一个5年期的可调节利率贷款对你们来说可能是最好的选择。相反，如果您买下的是您的“梦想之屋”，而且将来打算一直住下去，那么30年期的贷款可能就最适合您。

11.买下小区中最好的房子

前文已经讨论过影响房产价值的两个原则性的因素：位置及运用市场比较分析表得出的售价标价比。这样的话，很明显，某处房产的价值在很大程度上是由周边房产的价格决定的。

因此，那些买下所处街区最好房产的买主到准备卖出时，会发现他们的房产升值有限。因为周边的房产价值都低于该房产，总体上会拉低该处房产的价格。

这一点对单元房和小别墅也同样适用，因为大多数经纪人都会以同一栋楼或是同个小区中最近卖出的房屋的价格作为参照。所以，如果一个单元房相比同一栋楼里的其他单元房做了价值10万美金的品质提升，将来卖出时，它的售价比相比其他单元也只会比10万美金稍高一点而已。

当然，如果小区正在快速升级，比如像Menlo Park的The Willows或者Mountain View中心区域，在这里买一处条件好于大多数的房产将不会影响到未来的升值空间，因为到您考虑卖掉房产的时候，小区不断改善的条件会使周边的房产升值到相当的水平。

相反，选一个非常好的小区然后买下其中一处稍差一点的房产是一种保证快速升值的办法。虽然我觉得位置比品质升级更重要，这仍然属于个人选择，我会留给客户自己来做决定。

结论

我会与您一起确认我们不会犯上文提到的11中错误中的任何一个。相反，我们会尽力—就像我在另外一篇文章中说的那样—争取帮您以低于市场价买到房子