2015年年度回顾

2015年是一个说来话长的年份，它实际涵盖了两年的故事。这一年房市的强劲活动与价格的激增从早春时节就开始了。毫无悬念，由于其近期的表现，帕洛阿托的市场表现更加势不可挡。从2014年3月至2015年3月，每平方尺的价格狂涨了29.55个百分点。

然而，随着时间的推移，我们逐渐地看到了销售的明显放缓与再增长的情况，在过去的三年中有些地区尤为值得关注。放缓的原因可以归结于以下三个因素：（1）硅谷最枪手地段的房产与备选区段之间的差价（2）亚洲股市的震荡和中国货币的贬值（3）对未来升值可能性的普遍关注，尤其鉴于预期的抵押贷款利率上升的态势。

硅谷最枪手地段的房产与备选区段之间的差价

在过去的三年里，我们注意到硅谷地区房地产价格的显著增长。例如，从2012年10月到2015年10月间，帕洛阿托市的平均销售价格同比上涨49.76个百分点，而每平方英尺的价格上涨了53.76个百分点。这当然使大部分半岛的房主得到实惠，同时也刷新了同地区价格差异的历史记录。例如，帕洛阿托和洛斯阿托斯两地的房屋价格远远超过了周边社区如：圣何塞、圣克拉拉和红木城。然而，在2015年，帕洛阿托和圣荷西之间的房屋差价也是正常历史的两倍之多。其结果是，越来越多的买家不再只考虑半岛受欢迎的核心地区，而是转向其他城市。

就在三年前，购房者往往把重点放在他们感兴趣的特定城市，但我们注意到，更多的买家对于房屋搜索持开放的态度了。通常情况下，他们现在要求广泛浏览其他社区并了解帕洛阿托与其他地区之间的价格差异。虽然这些买家仍长期生活在像帕洛阿托和洛斯阿托斯这样的城市，经济现状迫使他们开始选择其他地区。

因此，我们对帕洛阿托市房屋售价的相对扁平化有所预见，尤其是在较偏远的社区还没有完全从2008年的低点中反弹回来。

（2）亚洲股市的震荡与中国货币的贬值

在亚洲股市，特别是在中国，虽然在过去的几年中股市犹如过山车般上下起伏，但总体态势一直令人振奋。举例来说，在2014年1月3日上海证券交易所的综合指数为2083点，到2015年6月12日就飙升至5166点，紧接着在2015年9月28日又骤降到3052点，虽然截至2015年11月17日指数已经回升至3591点，但这足以让不少股民有些吃不消了。尽管两年内的净增长超过了50％，大家却被指数的跌幅值跌破眼镜。2015年7月中国股市的跌荡，引发了人们对于硅谷房地产市场骨牌效应的担忧。

中国股市的不稳定性导致了其市场的分异。住宅价值超过$ 500万美金以上的房子还是受到了来自中国富裕买家的大量关注。而中国买家对于低于$ 200万美金房子的关注却在减少。在与许多中国买家的闲谈中了解到，富裕的中国人在看到其净资产减少的同时并不愿意到海外置业。而另一方面，中国超级富豪感知到局势的不稳定性所带来的结果，更渴望寻找多元化的发展，于是增加了他们对于高端房产的需求。

然而，美国本土房地产市场近期的速度放缓似乎远远大于中国买家的实际放缓速度。对于外国买家将要停止购买房产的担心，导致了许多本地买家转而搁置他们的采购计划。换句话说，一个对于市场调整的担心也开始引发市场的实际调整。

回过头来看，我们认为这种担忧在众多购房者的脑海中被夸大了。通常情况下，当地的房地产市场对于全球性事件所产生的效应反应相对较缓慢，而且往往有一种过强反应的倾向。亚洲股市已经开始从7月份的低迷中反弹，亚​​洲买家也开始在各种的价格点中重返市场。然而，许多房地产经纪人和购房者却仍持观望态度。我们预计，美国本土的房地产市场由于意识到问题被夸大化，继而将在未来的数月中恢复活力。

（3）对于未来升值可能性的普遍关注

尽管硅谷的经济一直强劲，但这里的房价对于许多高薪夫妻来说仍倍感吃力。其结果是，出现了市场动态的转变，一些买家放弃做房主的意愿转而考虑长期租赁。在2015年，我们看到了这种趋势的继续加剧。这一趋势也与许多年轻专业人士喜欢运动，无需担心卖房或产生额外的交易成本的灵活性心态是一致的。此外，对于美联储将加息的市场猜测更是加剧了这种焦虑。

虽然大家对于房产市场还有所担心，但我们已经预见房市正在走向稳定的道路上，由于房主必须支付繁重的资本利得税，所以多数人不愿卖房（请参考《德立昂洞察杂志》发表于2015年5月的“税收的担忧对于房屋库存不足的贡献”一文）。此外，许多外国买家倾向于长时间的持有地产。这两个因素的结合将是继续导致房屋库存量较低的原因。尽管上面大量提到市场的波动性，但任何经济学家都会告诉您，对于房屋的低供应与高需求现状所呈现的结果，必然会产生一个更加稳定的市场环境。2015年年度回顾