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…Avenue东边的房子）、是否安全，以及我自己对于哪个小区的升值潜力最大的看法。 3.匆忙买下房子 由于买房关乎到一大笔钱而且是一个重大的人生选择，我觉得最重要的一点就是不能匆忙，只有循序渐进，您才能对买房的每一个步骤有充分的了解而且感觉舒服。这将会大大减少未来后悔的可能性。 那些匆忙买下房子的人可能会支付超过其价值的房款，因为他们对当地的市场不熟悉，而且看过的房子太少，不足以对所买的房子做出正确定位。那些因为工作原因新搬到这里或者是刚刚卖掉自己的房子需要尽快买新房子的人最容易匆忙做决定，从而犯下昂贵的错误。这些人应该考虑另外一种选择，那就是先租房住一段时间，然后利用这段时间了解当地市场情况、周边情况以及学校信息，以避免多花冤枉钱。 不幸的是，有些客户匆忙买下房子是由他们的经纪人造成的。有的房产经纪人想尽快拿到佣金，就会催促他们的客户，即使客户当时对市场了解还不够、还没准备好买下房子。但我的目标是在客户确定就一栋房子出价之前，先让客户全面了解有关买房的所有信息。 在我与客户的头几次接触中，我首先会着重介绍各个小区以及他们不同的特点，比如学校、公园之类，同时只展示少数几栋在售房。我倾向于客户在和我一起看了好几次以后再决定出价。另外，我希望确认客户完全理解购买合同的内容并且感觉舒服，毕竟这个文件的条款关乎到他们最大的一份投资。详情请见：理解购房合同。 对我来说很重要的一点是：每一个步骤您都有充足的时间考虑，最后对整个买房过程都感觉很舒服。比较罕见的情况是，在我们刚开始看房的时候，客户就看到了他们的“梦想之屋”。这时，只要您觉得您已经做了足够的勘察，而且虽然不再看更多其他选择就买下这栋房子有些匆忙，但错过这栋房子会更让您烦心，那我相信这个房子的确值得考虑。 4.没有启用买方经纪人 很多人倾向于不用经纪人就开始看房子。因此，当他们偶然遇到或是在网上搜到真正感兴趣的房子后，就开始与该房产的卖方经纪人交谈。但是，卖方经纪人由卖方直接付费，不会真正代表您的利益。更糟的是，卖方经纪人有两个主要目标：一是尽快将房子卖出去，所以通常不会提到房子的缺点；二是将房子卖出尽可能高的价格，以收取两方尽可能多的佣金。 在整个过程中，卖方经纪人代表卖方，或者至多算是“双面代理”—理论上同时代表您和卖方。基于我的法律背景，我觉得在同一个交易中同时代表买卖两方是不道德的，存在天然的利益冲突。由于经纪人也代表卖方，当买方询问该房产的价格是否公道时，哪怕房子的确要价过高，经纪人也不能说任何有违卖方利益的话。 这种冲突会体现在整个交易过程中，即使买卖双方已经签署了合同。举例来说，如果有争议产生，比如发现了比预期更严重的白蚁破坏，很明显，双面代理人不能有效地在两方之间谈判，来确定就这个损失买方应该拿到多少赔偿。 相比之下，买方经纪人则始终代表买方的利益。我总是尽力帮助客户以尽可能低的价格和尽可能好的条款买到他们的房子。与一个代表您的经纪人合作有很多好处，其中一个就是您将得到卖方永远都不会知道的全面建议、接触到客观的信息、并且清楚了解您有意向的几处房产的风险和优势。 既然价格是最重要的指标之一，我就说一下雇佣买方经纪人的好处。我只会带您去看那些我觉得要价比较公道的房产，而这些在售的房产可能是不同的房产公司代理的。如果您对某一处房产感兴趣，我将提供给您一个市场比较分析表，标明其他可比较房产的已售价格。在此基础上，我们将给您起草一份您觉得公道的出价。然后我将代表您去谈判，争取拿到最好的交易条款。 在房产搜索及买入过程中的整个期间我都代表您工作，把您的利益放在第一位。只有当我感觉自己花这么多钱买某处房产也会觉得值的时候，才会建议客户进行出价。我希望我优异的工作能赢得您的信任，使您在未来乐意将我推荐给您的朋友和同事。在过去的3年中，我经手交易的房产总价值达到了1.75亿美金，其中超过1.2亿来自我代理买家进行的交易。首要而且最重要的是，我是一个买家经纪人，能够帮助我的客户拿到尽可能好的交易条款和买到尽可能好的房子，我乐在其中。 5.太过关注标价 在硅谷，标价并不是判断房产价值的最有效指标。很多时候，房产会被刻意标低价格以吸引大量的出价，最后以比标价高很多的价格卖出。Palo Alto及其周边城市的房子的最终售价经常要比原标价高10%-15%，在极少数情况下甚至会超过20%。如果您为了中标，不得不出比原标价多出5万美金的价格，不用觉得您付的价格超过了房产的价值，因为如果标价是任意确定的，它本身就不应该成为您计算时的可靠参照。 相反，如果一处房产标价过高，完全不必在意动机不明的卖方的理想价格。事实上，那些一开始被过高标价的房产有成为极好交易的潜力，因为深受挫败的卖方最后会随着时间的推移变得更现实。 房产价值最好的参考指标是其他可比较房产最近的出售价。因此，我将准备一份市场比较分析表，上面有最近卖出的可比较房产的交易价格及在售房产的要价明细。这些可比较房产在位置、面积及便利设施方面都与意向房产类似。根据所参照房产与意向房产的差别，我会适当做出调整。比如说，如果我们有意向的房产位于繁忙的拐角处，那么它就应该比与十字路口隔几家的房产便宜。对于住宅楼中的单元房或者是小别墅来说，最好的参考指标就是同一区里最近卖出的房子。 除此之前，我还会提供给您一份市场总体统计回顾以及您意向房产的售价与标价比。举例来说，现在Palo Alto市的房产售价与标价比为101%，也就是说房产售价平均比标价高1%。在卖方市场上，这个比率通常会超过100%，因为售价一般都会超过标价。 市场比较分析表提供的大量数据加上我根据其他买家感兴趣程度而做出的修正，让我能够帮您预估出意向房产的可能售价。另外一个变量对确定房产的可能售价影响业比较大，那就是房产的上市时间。如果一处房产上市仅仅只有一周并且有很多出价，那它几乎肯定会以超出标价的价格卖出。相反，如果一处房产上市已经有两个月，那么它的主人或者经纪人可能会很乐意看到一个合理的出价。 在您觉得您对这些市场变量有了充分的了解，并且对周边房产的售价也有了基本概念之后，市场比较分析表以及我的分析就会让您愿意出的价格相对清晰起来。 显然，关于出价多少的最终决定权完全在您。无论您做什么样的选择，我都将给我们的出价配以尽可能好的条款。最重要的一点是：您感觉对于将要购买的房产的大概价值有了充分的了解。 6.未仔细阅读披露事项 拉丁语有个词“caveat emptor”，意为买方需注意，曾被用于房地产业。如今在加州，保护买房人利益甚于所有其他州，这个说法现在应该是“卖方需注意”，因为若卖方未披露那些严重影响房产价值的事实，将会面临很多法律责任。卖方需按法律要求填写3页的“转移披露声明”以及9页的“卖方补充清单”，包括了拥有房屋所涉及到的几乎所有主要事项和潜在问题（如：未经许可所做的改动、是否进行过保险索赔、安全事项、等等）。当然，卖方只需报告所有他知道的事实，不可能要求他预见到所有未来的问题。 此外，专业的房产及害虫检查员也习惯于给买方提供所买房屋的检查报告。检查员们会详细列明任何现存的问题，例如白蚁、某个屋顶需要换掉等，还有那些可能会在将来导致问题的事项，比如可能会招来白蚁的木屑颗粒、或可能会导致漏水的某处水泥浆缺失等等。需要提醒的是：即使最好的房屋也会有这样那样的缺陷。买房人在看他们的首次检查报告时可能会有种房子快要散架的感觉，但同时也应该了解任何房产都会有一些需要被留意的小问题。关键是要避免产生大的费用。 除了卖方的披露和检查员的报告，另外还有一套文件对买单元房或小别墅的买家非常重要，那就是“房主协会“的文件。这里面包括非常有价值的信息，比如该地是否有规划中的特殊评估或诉讼、保护区的面积、以及该房产适用的法规等等。 虽说披露文件相当庞杂，但其内容的重要性要求您仔细研读。不要只依赖我对他们的阅读及意见。…