资深经纪教你看Open House
湾区是全美房价数一、数二高的城市。全美地产冠军德立昂团队的Melanie Yu为大家讲讲看Open House时应该注意看些什么。
通勤路线
首先，如果你是每天上班的通勤一族，那么先要考虑上下班的通勤路线。因为湾区已经列名全美第二交通恶劣的城市。这对每天朝九晚五的上班族来说，无疑是一个头疼的事儿。毕竟每天花费在路上的时间成本越大，体力和精神的支出也是巨大的。尤其是有小孩的双职工。那在看房子的时候，先看看例如出行是否容易到达高速路口？公共交通的多样性，房子是否在1小时通勤圈内？等等这样的现实问题。
生活圈
接着，有人说买房子买的就是生活圈。看房子的周边配套设施是否完善，这也影响到房子现在的价值和未来有无升值的空间。
比如说如果你在Woodside, Portola Valley这样的地方找房子，那这里的一些老房子是没有公共排污系统的，排污都靠化粪池。这样一来，未来维护、清理和更换的费用就要在买房子的时候考虑进去。总之，在考虑配套设施的时候，想想自己日常生活的需要，看这些设施能否满足自己日常生活的便利。
另外，在不同的城市找房子，相对的expectation也是不同的。例如，伍德赛德(Woodside)这个地方是全美国最富有的城市之一，住着许多知名演员和富商。但是这里的居民致力于保持乡村的质朴和马术文化。所以很受那些希望逃离城市生活退居乡间的买家。在伍德赛德，常见的是大型的带马厩、葡萄园和乡村小木屋的乡村庄园和马粪随处可见的道路。所以如果是寻找精致生活，完美院落，整洁邻里社区的买家，那可能阿瑟顿(Atherton)或者帕罗阿托(Palo Alto)会更加合适。
其次，美国的房子周边的配套通常还包括一个商业相对集中的区域，例如Palo Alto的University Avenue, California Avenue, Mountain View的Castro Stree，此外，还要考虑的其他设施包括幼儿园、学校、图书馆、公园、巴士站、运动场、超市、医院，餐饮场所、人行道、自行车道等等。
地段
另外，很多时候我们讲买房子就是买地段。但现在也有另一种流行的说法就是买房子买的是未来的地段。未来有没有发展？未来的升值潜力怎样？投资未来好的地段。在硅谷，比较能迎合年轻人喜欢的生活方式的住宅通常是位于市中心的商业圈和生活圈附近的公寓或联排别墅这类住宅。拿我们湾区的Sunnyvale这个城市来说，Sunnyvale这几年的发展，也可以说是日新月异。随着各大公司的扩张，尤其是Apple，他们另一个位于Sunnyvale Heritage District这个社区，占地777，000平方英尺的园区，大家如果开车经过Central expressway和S Wolf Road交叉的地方，可以留意一下。这个建成之后很有可能成为当地的新地标。还有Google他们也在Sunnyvale租有近200万平方英尺的写字楼。
那对于年轻的买家寻求便利的Downtown生活圈, 就可以考虑一下Sunnyvale的Heritage District。这个社区这几年发展迅速除了上述原因，另外还有，Sunnyvale的Downtown – Murphy Street就位于这个社区内。那曾经被搁置6年之久的Sunnyvale Town Center也已经开工，这个项目包括有酒店、公寓还有相应的配套设施例如：电影院、超市、餐厅等等。公寓主体预计将于2018年完工，其他配套设施将于2019年投入使用。
年初的时候德立昂地产(DeLeon Realty)代理销售了一栋位于这个社区的twonhome complex，一共代理了其中的4套，全部在上市一周或者还没有上市前就卖掉了。而且据当地的朋友说Heritage District这个社区的治安是Sunnyvale最好的，很大的一个原因就是因为Sunnyvale的police station就在这个区。
社区
有人说，一个好社区本身就是钱都买不到的福利。此话当真，一个社区的成长靠的是居民自身的维护和参与，有时甚至是几代居民点滴的积累。那么接下去，我们看房子所在社区的微观环境，也就是micro-environment。
虽然都是在同一个城市，但不同的社区每平方英尺的售价也会相差甚多。拿硅谷最热门的Palo Alto来讲，Palo Alto市有13个小社区。去年，如果从平均每平方英尺售价来讲，Palo Alto排在前三名的依然是Palo Alto三个最美丽、最负盛名的街区－－Old Palo Alto、Crescent Park和Professorville。那每个社区都有她独特的特色，拿Old Palo Alto来说，由于不在洪水区，所以这个街区的房子可以修建地下室，最大化房子的面积。
Palo Alto还有一个社区也具备这样的优势，就是Barron Park社区。这个区这几年开始不断有年轻家庭进驻，另外，由于不在洪水区，区内翻新、重建的住宅多带有地下室， 2016年该区平均每平方英尺的售价是$1,373，排于各区的第十位。如果你喜欢安静的生活，但又不想远离城市的便利，那么Barron Park是不错的选择，从位置上来说，Palo Alto的新晋Downtown 加州大道（California Avenue）近在眼前，洛斯阿托斯(Los Altos)的downtown和山景城(Mountain View)的downtown也在理想距离内。
再说说在Palo Alto Crescent Park这个社区寻找房源的朋友，这个社区是不允许建地下室的，因为基本上这个区被划入了洪水区内。但由于地块大，交通方便，区内建筑风格优雅，再加上很多名流，比如，Facebook的创始人居住于此，所以这个社区这几年仍然出现了很大的升值幅度。
另外，如果你看中了Professorville这个社区的房子，那么你要知道professorville由于是政府规定的历史街区（Historic District）。通常，这儿的房子不能拆除，如果有任何改动也要遵循很严格的规定，所有大型工程都要通过历史资源协会批准。一般来说，一个街区如果房子的重建有重重阻碍的话，升值空间会碰到限制。但是，老房子有时候也特别受欢迎，因为很多老房子的风格和情调是新房子比不上的。面积大园林设计精致的老房子，并有时髦的室内装修与摆设，卖价比没有个性的新房子还高。
还有大家都耳熟能详的Midtwon社区，如果从名字直观来看，Midtown位于Palo Alto的中间位置。城区规划方面组织性较强，较为直观。大部分地块介于6,000平方英尺 – 8,000平方英尺之间。
在过去，Oregan Expressway南北之间的房价是大不相同。但是随着帕洛阿托(Palo Alto)在经济和财政上的持续发展，许多居民区兴起重建风。随着新建筑和大型装修项目数量的增加，Midtwon房子的价值也是呈一个上升的趋势。
另外，还要看看有没有铁路、飞行路线噪音的干扰等等。
了解了每个社区的不同，接下来也要看看房子所在的街区。同样大小和类型的房子，即使在同一个社区，但因为所在街道的不同，价格上多多少少也会有差异。比如房子是不是临街？同一条街上的房子是不是都养护的非常好？房子的大小、新旧、有没有人行道？树木茂盛吗？
学区
再说说学校，再拿Palo Alto举例。众所周知，Palo Alto不但有两所排名前列的优秀高中，世界名校斯坦福大学也坐落于此，美国加州的公立学校中，每所名校的特长都不一样，比如Gunn High School，这所学校在2014年由美国新闻和世界报道组织在科学、技术、工程和数学方面的教育实力的评选中名列全美第五。另一间Palo Alto High School则更注重学生的体育、艺术等方面的发展。大家熟知的NBA篮球运动员Jeremy Lin就是这所高中毕业的。
所以如果你是在Palo Alto寻找房源的买家，并且倾向于这两所学校的其中之一，那你就要去了解比如说：Oregon Expressway以南社区基本上是都划入了Gunn High School的招生范围内。但是，Midtown是属于Palo Alto High school的招生范围。
另外还有一些城市的房子，也是划在其他学区的，比如，
Mountain View的The Crossings(San Antonio)这个社区，这个社区是很多年轻家庭的首选，因为就地理位置来讲，高速路都不用上10分钟车程可以到达Google园区。另外Caltrain San Antonio站就在这个区域内。再有，就学区来讲，这个片区的学生是划分在Los Altos的学区。其中Almond 小学 API955，Egan 中学 API 976。周边的配套也是非常便利，San Antonio购物中心的safeway超市、各类餐馆。
还有部分Los Altos Hills的社区，高中是划分在Palo Alto的Gunn High school. 比如说The Redwoods 社区，这个社区是Los Altos Hills山上一处地势来讲，较为平坦。在Los Altos Hills以北与Palo Alto南部接壤的地方。2016年该地区房屋的中间销售价是$3,875,000。每平方英尺售价$1,145。该区大部分的房子都在占地1英亩以上。另外，由于多是自行设计建造，所以造型迥异，观赏性极佳。部分房屋还可眺望旧金山海湾景色。区内各种运动是极为奉行，例如马术、游泳、棒球等。尤其是The Redwood这个社区，由于Los Altos的价格越来越贵，对于那些寻求Los Altos的实用和方便性，同时又可以享有居住在Los Altos Hill的声望和隐蔽的环境，The Redwood 这个社区可以考虑。
去年，Portola Valley的房屋销售中间价（Median Price）为$2,700,000, 在市场上停留的平均天数为33天，共售出63套SFH，每平方英尺售价是$1,051.最高销售价$13,297,500，最低销售价：$950,000.
此外，还有Portola Valley的Ladera社区，在过去三年，该地区房产的平均售价上涨了40％。而且就平均在市场上停留的天数来讲，也低于整个Portola Valley地区，为26天。
这个社区需求上升的原因有三个方面：Las Lomitas小学，这所小学在数学和语言教学方面尤为重视。部分Menlo Park, Atherton, Woodside社区也是划分在这个校区。另外就房价来讲，这里的相同大小的房子，相比West Menlo Park,还是相当具有吸引力。另外，就地理位置来讲，虽然多出来了10分钟的通勤时间，但相对性价比来讲也是非常吸引人的。
房子
说了这么多，接下来才是主角登场 – 看房子，由于社交媒体和视频网站的普及，超过90%的买房者在搜房过程中都会使用互联网，如果你看到了自己非常喜欢的房子，那建议在Open House之前最好做做功课。 例如，看看近180天内房子所在社区其他相同户型的房子所售价格，这里要留意的是房子多一个睡房，少一个睡房，多一个车库，少一个车库，车库是attached还是deattached的都会影响到最后的售价。所以在比较价格方面，尽量找和自己所喜欢的房子相同的户型。另外，还可以看看房子的disclosure，好的地产经纪人会在房子上市之前就准备好disclosures，例如，我们德立昂团队代理销售的每一个房产在上市前都会确保买家能够轻松的在我们的官网上查询到有关房子disclosure的细节。再有，预先想想自己有什么问题，这样，在Open House现场，就可以就你的问题一一询问listing agent。
重建或加建
另外，如果你比较倾向于买重建或加建的房子，那么也要先了解你所寻找房子的城市的房屋规划部门对这个房屋建筑的要求。例如洛斯阿托斯山（Los Altos Hills）采用的是与周边城市不同的计算方法在计算可修建房屋面积时，其目的主要是为了保护该地区独特的社区和自然环境。此外，通常房子所在的坡度越大，可修建的住宅面积就越小。那帕罗阿托(Palo Alto)对房屋建筑的要求则又另有不同，比如，在允许修建地下室的社区，地下室的面积并不包括在最大建筑面积中，对业主来讲，这无形是一个big bonus。另外，再看阿瑟顿(Atherton)，阿瑟顿就房屋的改建、重建来说是最容易的，因为这里的政府对房子的建筑设计几乎不做要求，审查也比较宽松，因此吸引了很多对房子的设计有自己诉求的买家。关于这方面得信息，最稳妥的方法就是联系当地的房屋规划部门(Community Development)，告诉对方房子的地址, 那他们就会根据这个房子所在的zoning和地块的大小给出你一个合理加建或改建的标准。那我们德立昂地产聘请的buyer agent都是对当地社区十分熟悉的。例如，每个城市对这个房屋重建的规定，还有这个房子在不在洪水区啊，可不可以建地下室啊，是不是历史保护建筑，这个树能不能砍啊这样的细节我们的buyer agent都心中有数。这些因素也会影响到房子最后成交的价格。非本地市场的地产经纪或者新手对这些情况拿捏不准的话，会误导买家做出错误的决定。
房子的结构和内部设施
其次，再看看房子的结构，有没有high celling, 布局是否合理？厨房、卫生间这些有没有翻新？通常厨房和洗手间的装修花费巨大，如果是已经翻新好的那么对房子的价值也是有着巨大的提升。
屋顶是不是到时间更换了？后院的fence呢？主卧和客卧距离的远近。另外，厨房电器的品牌, 比较常见的高端的电器品牌包括Wolf炉灶，Sub-Zero 冰箱等等。另外还有一些bonus feature，例如，有没有智能家居（smart home）功能？绿色元素等等。
德立昂地产的卖房服务
在这里，要提一提我们德立昂给我们的卖家提供的众多的卖房免费服务之一，就是我们会安排我们的室内设计师为卖家提供免费的咨询服务，帮助卖家在房子上市之前为房屋做必要的清洁、装饰和修补。这样会对提高估价有很大的帮助。另外，把房子最美好的一面展现出来，吸引买家，给潜在买家留下良好的“第一印象”，在最短的时间内把房子卖个好价钱出去。2016年，经我们德立昂地产代理销售的房屋，平均中间售出天数是22天。关于德立昂地产公司详细的卖房服务，欢迎登陆德立昂中英文官网www.deleonrealty.com查询。
关于Open House
关于Open House的次数，买家也可以进行留意或询问，在这里可以插一句告诉大家，在业内，至少是在硅谷，德立昂地产团队享有最佳经纪人房屋开放日的声誉。那根据我们的经验，通常在硅谷，价格合适的房子，大多数的房产应该在一段时间内售出。除非是经济危机的时候，否则不太可能出现长时间卖不出去的情况。尤其是现在，supply走低的情况下，假如一个房子在市场上呆了30天还没有任何人提出购买意向，通常都是有一定的原因。比如标价过高，房子的状态并不好，位置不好，房子的布局有缺陷的，或者有些个别不请agent自己卖房的seller。这种情况下，买家也是有机会获得一个买卖的好价钱。
另外，拿春四季来说，春天和秋天（3、4、5，8、9、10月）是房市最火的季节，夏天和冬天是房市放缓的季节。若是冬天才把房子上市，通常是屋主真的很想卖。我们就遇到过比如说工作变动需要冬天卖房子seller。或者正在经历婚姻破裂，或出现经济问题或房产属于遗产房等等。这种情况下，seller可能想尽快售出房产。这样，他们就有时间处理生活中的其它重要问题。在这种情况下。由于并不是卖房旺季，自然竞争对手也会相对没有那么多。买家可能会容易得找到心仪价位的房产。
雇佣本地买方经纪人
此外，还要提醒一下广大的买家朋友，买房子要找当地的专家agent，我们德立昂地产聘请的buyer agent都是对自己所负责的城市的社区十分熟悉的。另外德立昂地产由今年4月28日起，免收买家100%的买家代理费，如果这个买家是由我们德立昂地产的买家经纪代表，并购买了我们德立昂地产代理销售的房产。
结束语
最后想告诉大家，没有十全十美的房子。一定要明确自己的需求，在预算有限的情况下，要根据实际需求做加减法。不要因为房子超出点预算而放弃，也不要因为便宜太多而盲目心动。
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