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洛帕克作为旧金山和硅谷之间的纽带，吸引着众多家庭、企业投资者和退休人员的入驻。早在2014年，门罗帕克房屋的中间价就以24％的升值幅度达到了$ 1,875,000美金；到2015年，其迅猛的增长态势仍然居高不下，房屋价值继续增长了8％，其中间价达到了$ 2,025,000美金。 有几个因素继续推动这些创纪录的房屋销售： 高水准的小学和中学 （门洛帕克市小学区和Las Lomitas学区拥有API得分925或更高的分数） 对于门洛帕克的住房市场其他关键因素包括风险投资公司，以及Facebook等高科技公司，显著促进了城市的整体经济增长和长期稳定。由于Facebook总部落户于此，在2011年，该公司员工数量已翻了两倍，目前拥有137英亩作为海湾工业园区最大的地主。 在过去的一年里，Facebook公司向住在距离公司10英里范围内的员工提供住房补贴：单身员工$ 10,000美金补贴；对结婚家庭补贴$ 15,000美金。这诱人的奖励是另一导致门洛帕克房屋价格递升的可能因素。 住房的供给量和需求量也是另一影响市场的一大因素。门罗帕克2014年售出352栋房屋，到2015年这一数字递减至313栋。由于购房者无法在整个硅谷不断增长的需求中得到满足，其结果是买家不惜花费更高价钱在住房上。门洛帕克平均售出房屋的天数为19天，在广受欢迎的街区仅需12天就可售出房屋。   房屋销售的另一个指标是每平方英尺价格，门洛帕克增加了14％，从2014年的$ 969 美金增长至$ 1,111美金。每平方英尺价格每月几乎不相上下，然而最高点出现在6月和7月；最低点出现在12月。虽然冬天一般被视为淡季，门罗帕克的成交量却在12月达到了21笔，并且全年的最高销售纪录也出现在这个月，来自于Menlo Oaks的一栋房子售出了$ 6,600,000美金；但位于中央门罗（Central Menlo）的房子仍是历史最高纪录保持者，售价超过$ 700万；其他位于门罗中心区的房子，也同样在2015年创造了销售前6名的记录，销售价格位于$ 5,875,000美金到$ 6,650,000美金之间。 德立昂公司预测，由于谷歌、苹果和Facebook这些高科技公司员工的继续递增，门罗帕克的独栋屋需求还会持续增加。此外，随着越来越多的员工迁移到硅谷，他们对于良好学区的要求可以在门罗帕克得以实现。2016年门罗帕克独栋屋的平均升值潜力会高出其他硅谷城市。  

2015年是一个说来话长的年份，它实际涵盖了两年的故事。这一年房市的强劲活动与价格的激增从早春时节就开始了。毫无悬念，由于其近期的表现，帕洛阿托的市场表现更加势不可挡。从2014年3月至2015年3月，每平方尺的价格狂涨了29.55个百分点。 然而，随着时间的推移，我们逐渐地看到了销售的明显放缓与再增长的情况，在过去的三年中有些地区尤为值得关注。放缓的原因可以归结于以下三个因素：（1）硅谷最枪手地段的房产与备选区段之间的差价（2）亚洲股市的震荡和中国货币的贬值（3）对未来升值可能性的普遍关注，尤其鉴于预期的抵押贷款利率上升的态势。 硅谷最枪手地段的房产与备选区段之间的差价 在过去的三年里，我们注意到硅谷地区房地产价格的显著增长。例如，从2012年10月到2015年10月间，帕洛阿托市的平均销售价格同比上涨49.76个百分点，而每平方英尺的价格上涨了53.76个百分点。这当然使大部分半岛的房主得到实惠，同时也刷新了同地区价格差异的历史记录。例如，帕洛阿托和洛斯阿托斯两地的房屋价格远远超过了周边社区如：圣何塞、圣克拉拉和红木城。然而，在2015年，帕洛阿托和圣荷西之间的房屋差价也是正常历史的两倍之多。其结果是，越来越多的买家不再只考虑半岛受欢迎的核心地区，而是转向其他城市。 就在三年前，购房者往往把重点放在他们感兴趣的特定城市，但我们注意到，更多的买家对于房屋搜索持开放的态度了。通常情况下，他们现在要求广泛浏览其他社区并了解帕洛阿托与其他地区之间的价格差异。虽然这些买家仍长期生活在像帕洛阿托和洛斯阿托斯这样的城市，经济现状迫使他们开始选择其他地区。 因此，我们对帕洛阿托市房屋售价的相对扁平化有所预见，尤其是在较偏远的社区还没有完全从2008年的低点中反弹回来。 （2）亚洲股市的震荡与中国货币的贬值 在亚洲股市，特别是在中国，虽然在过去的几年中股市犹如过山车般上下起伏，但总体态势一直令人振奋。举例来说，在2014年1月3日上海证券交易所的综合指数为2083点，到2015年6月12日就飙升至5166点，紧接着在2015年9月28日又骤降到3052点，虽然截至2015年11月17日指数已经回升至3591点，但这足以让不少股民有些吃不消了。尽管两年内的净增长超过了50％，大家却被指数的跌幅值跌破眼镜。2015年7月中国股市的跌荡，引发了人们对于硅谷房地产市场骨牌效应的担忧。 中国股市的不稳定性导致了其市场的分异。住宅价值超过$ 500万美金以上的房子还是受到了来自中国富裕买家的大量关注。而中国买家对于低于$ 200万美金房子的关注却在减少。在与许多中国买家的闲谈中了解到，富裕的中国人在看到其净资产减少的同时并不愿意到海外置业。而另一方面，中国超级富豪感知到局势的不稳定性所带来的结果，更渴望寻找多元化的发展，于是增加了他们对于高端房产的需求。 然而，美国本土房地产市场近期的速度放缓似乎远远大于中国买家的实际放缓速度。对于外国买家将要停止购买房产的担心，导致了许多本地买家转而搁置他们的采购计划。换句话说，一个对于市场调整的担心也开始引发市场的实际调整。 回过头来看，我们认为这种担忧在众多购房者的脑海中被夸大了。通常情况下，当地的房地产市场对于全球性事件所产生的效应反应相对较缓慢，而且往往有一种过强反应的倾向。亚洲股市已经开始从7月份的低迷中反弹，亚​​洲买家也开始在各种的价格点中重返市场。然而，许多房地产经纪人和购房者却仍持观望态度。我们预计，美国本土的房地产市场由于意识到问题被夸大化，继而将在未来的数月中恢复活力。 （3）对于未来升值可能性的普遍关注 尽管硅谷的经济一直强劲，但这里的房价对于许多高薪夫妻来说仍倍感吃力。其结果是，出现了市场动态的转变，一些买家放弃做房主的意愿转而考虑长期租赁。在2015年，我们看到了这种趋势的继续加剧。这一趋势也与许多年轻专业人士喜欢运动，无需担心卖房或产生额外的交易成本的灵活性心态是一致的。此外，对于美联储将加息的市场猜测更是加剧了这种焦虑。 虽然大家对于房产市场还有所担心，但我们已经预见房市正在走向稳定的道路上，由于房主必须支付繁重的资本利得税，所以多数人不愿卖房（请参考《德立昂洞察杂志》发表于2015年5月的“税收的担忧对于房屋库存不足的贡献”一文）。此外，许多外国买家倾向于长时间的持有地产。这两个因素的结合将是继续导致房屋库存量较低的原因。尽管上面大量提到市场的波动性，但任何经济学家都会告诉您，对于房屋的低供应与高需求现状所呈现的结果，必然会产生一个更加稳定的市场环境。2015年年度回顾

山景城—-谷歌和领英等高科技公司之家，这座充满活力的城市，再一次成为了众多购房者的首选。在2015年，山景城独立屋的房主看到自己的房屋价值以15％的惊人速度飙升。与2014年$1,467,500美金的房屋中间价相比，2015年已经增加到$ 1,700,000美金；另一个升值佐证是每平方英尺的价格增长了16％，从2014年的每平方英尺$ 919美金升至$ 1,071美金。 这一强势升值的原因归功于市场需求的强劲增长。这是显而易见的，因为山景城并没有受到附近城市库存下降的影响，独立屋销售增长了6％，从2014年的232栋涨到2015年的247栋，由于供应和需求的基本经济原理，强烈的需求增加，必然呈现价格的上涨。 购房人对于自己心仪房子的追求是积极的。也正是因此，2015年山景城房子销售的平均天数为16天，大家期待的房型更是在上市后的8天内就销售一空了。受到多方争相报价的影响，购房者为拿到房子不惜抬高价格。他们买得越快就越早享受到市场升值的益处，房屋单单在2015年就升值了15％。 房屋的升值并不是均匀地分布在全年各月份。继传统的季节性价格调整，全年的每平方英尺销售价格的峰值在春天的中期（好学区招生的前期）达到了最高点。全年的第二个销售旺期出现在秋天，买家已经慢慢从中国八月股市暴跌的恐慌情绪中走出，这同时表明现今的房产市场更加受到美国国内和国际经济的影响。购房人从恐慌情绪中走出后，发现十月份出现了好的价格时机，很多买家在感恩节前就已经成功购得了心仪的房产。 山景城高端房产市场随着更多富有人群的涌入而继续加大。他们从最初的Los Altos买家，继而转向山景城买家。高技术人才以不再关心城市的威望，他们更加实际地考虑在与洛斯阿托斯市仅数街之隔的山景城买房，便能节省5%-10%的购房预算。位于山景城最负盛名的街区韦弗利公园（Waverly Park）的135 Waverly Place 在2015年以$ 345万美金的售价，创造了山景城史上最昂贵的独立屋销售记录。 由于谷歌和领英这样的大型高科技公司在山景城北湾附近还在扩招员工，德立昂公司已经预见山景城的独栋别墅需求会在新的一年继续增涨。此外，由于山景城学校的成绩继续迅速提高，吸引了更多年轻家庭的入驻。这种不断增长的需求将带领2016年山景城独领风秀，其独立屋的平均升值空间势必超出其他硅谷城市。