11个买房人易犯的昂贵错误（以及如何避免他们）
在硅谷，您的房屋很可能是你最大的一笔投资。如果买得合适，您的房产也会成为您做的最好的投资。反之，在买房时犯的错误可能会让您多花好几万美金的冤枉钱或者让您错失后来悔之莫及的好机会。本文将列举买房人最常犯的错误，而且，更重要的是，也将说明如何避免这些错误。 1.没看到可能性 每个人都对“拎包入住”的房子印象深刻。这种房子所有的工程都已经做好，您只需拿上钥匙就可以搬进去住了。结果就是，每当一栋“拎包入住“的房子上市—装饰布置得很好、展示得很漂亮—就一定会非常抢手，当然，中标者付的也是最高价格。 另一方面，如果买房人不太在意房子的一些小问题，而看到其升值潜力，那他就不必参与多方角逐，而且最终会得到很好的收益。这些不必太在意的问题包括： 杂乱无章—在准备将房产上市出售前，解决杂乱问题是一个优秀的房产经纪人或者装饰者首先要做的事情之一。房产装饰者通过搬走或者重新布置卖主的家具来让房子看起来更整洁。相比一个布置过但几乎没什么家具的房间，一个杂乱无章的房间感觉更狭小逼仄。杂乱无章容易让人对房子与卖主或租户下定论，阻止潜在的买家进一步观察和认识人和房产的真正价值。这也是装饰者的“干净清爽”策略会如此有效的原因。因此，当您看到杂乱的时候，要略过您的第一反应，即这个房子对您没有吸引力或者是不够宽敞，去寻找其可能性，并且要有那种您可能会拿到好价格的兴奋感。 破旧的地毯、暗沉的颜色、院子中杂草丛生—优秀的经纪人很清楚：房产的装饰以及良好的“室外观感”对房产价格影响很大。因此，房子上市销售之前，通常会进行三种投资回报最大的改善工程，即：1）换掉破旧的地毯—通常代之以浅色明亮的地毯，抛光硬木地板；2）将房子里外粉刷成明亮柔和的颜色；3）修整院子、修剪草坪、种上各种花草。通常一栋普通的房子做这些改善措施的花费大概在1-1.5万美金，但给房产带来的增值却能多达该费用的5倍。 结果就是，如果房子没有进行这些简单有效的改善工程，通常有以下原因：经纪人比较差、房子由租户居住、房子是无遗嘱遗产执行或法院拍卖房、又或者吝啬的卖主不愿花钱做这些改善。在您搬入之前或之后进行这些花费不多的改善能让您的房子立即升值。 2.对房子周边及学区状况不了解 从前的房产经纪常说，决定房产价值最重要的三个因素是“位置、位置、还是位置！”。在硅谷无疑也是这样—这儿的小区风格鲜明、各有特点。比如附近的学校、公园、小区安全性等等，每一项都会影响到房子的售价。 既然了解房子的周边环境如此重要，那么买家在买下房子之前对房子的周边情况一无所知就可能会犯下昂贵的错误。举例来说，一些人可能不知道有的小区—比如Lloyden Park和The Avenues，属于差一点的Redwood City学区，而不是Menlo Park学区。这对房产本身的价值和其升值空间有很大的影响。 学区对房产价值的影响比其他任何隐性因素都要大。我将尽量使您了解哪些城市的学校非常好，比如Palo Alto, Los Altos和Cupertino市。还有就是，有些区域所属的学区可能比您预计的要好，比如Sunnyvale区，就位于Cupertin学区，而Mountain View区则属于Los Altos学区。 “好学校”网站（ www.greatschools.org）会对各学校在加利福尼亚州考试成绩排名中的得分进行公示。考试成绩排名是衡量学校好坏的一个量化标准。排名分数最低为0，最高为1000。每个学校的目标都是要达到800分。拿最近一次的排名分数来说，小学得分达875以上就属于最好的那10%的学校之一；初中得分达825以上属于最好的10%之一；而高中得分达790分就属于最好的10%了。比较差的学区学校分数可能会低于500，而在非常好的学区，分数一直保持在850以上，并且常常会超过900分。 应当注意的是，若您家没有要在这些学校上学的孩子的话，为好学校而多付的这些钱对您来说就不值了。比如说，Redwood City的E1 Camino西边一个很漂亮的区域叫做Mt. Carmel，魅力与North Palo Alto相差无几，但价格要低很多，很大的原因就是Redwood City的学校不好。如果您不打算让您的孩子进这里的学校，即使将来您卖房时价格会低一点，现在少付的一大笔房款可能就足以弥补了。所以了解学校的信息很有必要，哪怕您最终的决定是建立在那些对您自己最重要的因素之上的。 我将会给您提供您有意向的所有小区的信息和资料。除了一个区域里一眼就能看到的建筑外观，我还会告知您那些不那么显见的情况，比如这一区是否在泄洪区内（通常来说，离旧金山湾近的小区会有这个问题，比如位于Middlefield Avenue东边的房子）、是否安全，以及我自己对于哪个小区的升值潜力最大的看法。 3.匆忙买下房子 由于买房关乎到一大笔钱而且是一个重大的人生选择，我觉得最重要的一点就是不能匆忙，只有循序渐进，您才能对买房的每一个步骤有充分的了解而且感觉舒服。这将会大大减少未来后悔的可能性。 那些匆忙买下房子的人可能会支付超过其价值的房款，因为他们对当地的市场不熟悉，而且看过的房子太少，不足以对所买的房子做出正确定位。那些因为工作原因新搬到这里或者是刚刚卖掉自己的房子需要尽快买新房子的人最容易匆忙做决定，从而犯下昂贵的错误。这些人应该考虑另外一种选择，那就是先租房住一段时间，然后利用这段时间了解当地市场情况、周边情况以及学校信息，以避免多花冤枉钱。 不幸的是，有些客户匆忙买下房子是由他们的经纪人造成的。有的房产经纪人想尽快拿到佣金，就会催促他们的客户，即使客户当时对市场了解还不够、还没准备好买下房子。但我的目标是在客户确定就一栋房子出价之前，先让客户全面了解有关买房的所有信息。 在我与客户的头几次接触中，我首先会着重介绍各个小区以及他们不同的特点，比如学校、公园之类，同时只展示少数几栋在售房。我倾向于客户在和我一起看了好几次以后再决定出价。另外，我希望确认客户完全理解购买合同的内容并且感觉舒服，毕竟这个文件的条款关乎到他们最大的一份投资。详情请见：理解购房合同。 对我来说很重要的一点是：每一个步骤您都有充足的时间考虑，最后对整个买房过程都感觉很舒服。比较罕见的情况是，在我们刚开始看房的时候，客户就看到了他们的“梦想之屋”。这时，只要您觉得您已经做了足够的勘察，而且虽然不再看更多其他选择就买下这栋房子有些匆忙，但错过这栋房子会更让您烦心，那我相信这个房子的确值得考虑。 4.没有启用买方经纪人 很多人倾向于不用经纪人就开始看房子。因此，当他们偶然遇到或是在网上搜到真正感兴趣的房子后，就开始与该房产的卖方经纪人交谈。但是，卖方经纪人由卖方直接付费，不会真正代表您的利益。更糟的是，卖方经纪人有两个主要目标：一是尽快将房子卖出去，所以通常不会提到房子的缺点；二是将房子卖出尽可能高的价格，以收取两方尽可能多的佣金。 在整个过程中，卖方经纪人代表卖方，或者至多算是“双面代理”—理论上同时代表您和卖方。基于我的法律背景，我觉得在同一个交易中同时代表买卖两方是不道德的，存在天然的利益冲突。由于经纪人也代表卖方，当买方询问该房产的价格是否公道时，哪怕房子的确要价过高，经纪人也不能说任何有违卖方利益的话。 这种冲突会体现在整个交易过程中，即使买卖双方已经签署了合同。举例来说，如果有争议产生，比如发现了比预期更严重的白蚁破坏，很明显，双面代理人不能有效地在两方之间谈判，来确定就这个损失买方应该拿到多少赔偿。 相比之下，买方经纪人则始终代表买方的利益。我总是尽力帮助客户以尽可能低的价格和尽可能好的条款买到他们的房子。与一个代表您的经纪人合作有很多好处，其中一个就是您将得到卖方永远都不会知道的全面建议、接触到客观的信息、并且清楚了解您有意向的几处房产的风险和优势。 既然价格是最重要的指标之一，我就说一下雇佣买方经纪人的好处。我只会带您去看那些我觉得要价比较公道的房产，而这些在售的房产可能是不同的房产公司代理的。如果您对某一处房产感兴趣，我将提供给您一个市场比较分析表，标明其他可比较房产的已售价格。在此基础上，我们将给您起草一份您觉得公道的出价。然后我将代表您去谈判，争取拿到最好的交易条款。 在房产搜索及买入过程中的整个期间我都代表您工作，把您的利益放在第一位。只有当我感觉自己花这么多钱买某处房产也会觉得值的时候，才会建议客户进行出价。我希望我优异的工作能赢得您的信任，使您在未来乐意将我推荐给您的朋友和同事。在过去的3年中，我经手交易的房产总价值达到了1.75亿美金，其中超过1.2亿来自我代理买家进行的交易。首要而且最重要的是，我是一个买家经纪人，能够帮助我的客户拿到尽可能好的交易条款和买到尽可能好的房子，我乐在其中。 5.太过关注标价 在硅谷，标价并不是判断房产价值的最有效指标。很多时候，房产会被刻意标低价格以吸引大量的出价，最后以比标价高很多的价格卖出。Palo Alto及其周边城市的房子的最终售价经常要比原标价高10%-15%，在极少数情况下甚至会超过20%。如果您为了中标，不得不出比原标价多出5万美金的价格，不用觉得您付的价格超过了房产的价值，因为如果标价是任意确定的，它本身就不应该成为您计算时的可靠参照。 相反，如果一处房产标价过高，完全不必在意动机不明的卖方的理想价格。事实上，那些一开始被过高标价的房产有成为极好交易的潜力，因为深受挫败的卖方最后会随着时间的推移变得更现实。 房产价值最好的参考指标是其他可比较房产最近的出售价。因此，我将准备一份市场比较分析表，上面有最近卖出的可比较房产的交易价格及在售房产的要价明细。这些可比较房产在位置、面积及便利设施方面都与意向房产类似。根据所参照房产与意向房产的差别，我会适当做出调整。比如说，如果我们有意向的房产位于繁忙的拐角处，那么它就应该比与十字路口隔几家的房产便宜。对于住宅楼中的单元房或者是小别墅来说，最好的参考指标就是同一区里最近卖出的房子。 除此之前，我还会提供给您一份市场总体统计回顾以及您意向房产的售价与标价比。举例来说，现在Palo Alto市的房产售价与标价比为101%，也就是说房产售价平均比标价高1%。在卖方市场上，这个比率通常会超过100%，因为售价一般都会超过标价。 市场比较分析表提供的大量数据加上我根据其他买家感兴趣程度而做出的修正，让我能够帮您预估出意向房产的可能售价。另外一个变量对确定房产的可能售价影响业比较大，那就是房产的上市时间。如果一处房产上市仅仅只有一周并且有很多出价，那它几乎肯定会以超出标价的价格卖出。相反，如果一处房产上市已经有两个月，那么它的主人或者经纪人可能会很乐意看到一个合理的出价。 在您觉得您对这些市场变量有了充分的了解，并且对周边房产的售价也有了基本概念之后，市场比较分析表以及我的分析就会让您愿意出的价格相对清晰起来。 显然，关于出价多少的最终决定权完全在您。无论您做什么样的选择，我都将给我们的出价配以尽可能好的条款。最重要的一点是：您感觉对于将要购买的房产的大概价值有了充分的了解。 6.未仔细阅读披露事项 […]
