With summer upon us, getting your outdoor spaces looking beautiful doesn’t have to be stressful and demanding. No matter how big or small your outdoor space is, here are some helpful and simple ideas that can get you ready for some low maintenance entertaining and relaxing with family and friends! When looking at your outdoor […]
El Camino Real has a deep history of change in California, and it’s about to change again. Stretching back farther than the establishment of the State of California, El Camino was originally named “The Royal Road” by the Missionaries who used the route as a connection between their 21 Franciscan missions. Since then, the route […]
富于活力的经济环境、理想的气候以及丰富的智慧资本－这些因素汇集在一起将世界各地的人们吸引到了硅谷。这种文化、创意及思维方式的汇聚融合恰恰是这一地区的魅力所在。在该地区人口结构经历改变之际，房地产市场也在随之发生变化。这些变化体现在新建楼盘的增加、现金全款支付、迅速减少的库存房量以及越来越多的市场需求－这在那些有着好学校的区域尤为明显。 要理解当地房地产市场的这种转变，有必要关注买家都移民自哪些地方。总的来说，外国买家多来自于有着较高科技水准及教育水准的大城市，比如中国大陆的北京和上海、台湾、印度的班加罗尔和新德里，以及其他新兴经济体。通常来说，这些地方的人们多少都会有些相似的需求。首先，“好”通常意味着“新”。那些最富有且最具吸引力的区域大都是有着很多新建筑的地方。基于这种根深蒂固的观念，很多移民来美国的人喜欢的都是条件很好的新的或比较新的房子。因此，帕洛阿托地区那些很对许多欧洲人及纽约人胃口的老式大房子将备受冷落，受欢迎的将是那些在位于中心城区有分区设计的新建屋苑。 不仅如此，由于这些买家多来自土地有限、居住拥挤的地区，帕洛阿托的许多小地块及周边区域也不会使他们望而却步。基于此，便利的帕洛阿托地区在吸引力方面将毫无悬念地完胜像Woodside和Portola谷这样富于乡村魅力的地方。 一旦外国买家找到了满意的理想房子，他们需要给出一个在这个火爆的卖方市场上被认为是有竞争力的出价。幸运的是，基于文化及实际操作的综合考虑，外国买家更倾向于用现金全款支付购买房产。从文化层面来说，许多国家不像美国人那么容易接受负债观念，尤其是长期负债。从实际操作层面看，由于买家的主要收入及信用记录均不在美国，他们很难获得贷款。虽然有些银行－最广为人知的汇丰银行和花旗银行－已经开始了基于国际信用记录的借贷业务，其审批程式也相当耗费时间。虽说对富有的外国买家来说，现金全款支付既便利又有竞争力，但也有相当一部分外国买家还做不到这一点。因此，手头有着多个出价待评估的卖家需要考虑导致更长期限的委托付款请求的原因，并综合各方面的因素整体权衡。 除了对出价方式的影响，过去20年来人口结构的变化也使得库存房量逐渐减少。典型的“美国梦”中的买房经历通常是指在一生中不断升级换代。一般来说，一个人大学毕业后会攒个首付，买个小公寓或小房子，然后住在里面直到因家庭成员的增加需要一个更大的房子。通常这时候，他们会卖掉第一处房产，然后用卖来的钱做为第二处房产的首付。但大多数外国买家采取的是买进保留的策略。当他们需要对住房升级换代时，很多人会保留原来的房产做为投资。结果就是，投入市场上的房产逐年减少。自然，这种库存房量的减少也会推高当地的房地产价格。 当然，卖家或房地产仲介刻意将特定族裔的买家导向某个区域或某处房产是不适当的，甚至是非法的，但对那些可能会影响到潜在买家的文化因素保持清醒的认知绝对是明智之举。这种认知包 括在以外国语言出版的报纸上做广告、按外国买家的喜好来建造装修房产（比如考虑风水因素）以及在比较权衡出价时综合考虑等等。 毫无疑问，美国大熔炉的精髓正在矽硅谷发扬光大。无论是买方或是卖方，保持对那些影响国外买家的各种因素的认知与理解都将有助于您设计出更好的交易架构，从而获得最有利于自己的结果。
许多来自其他州的购房者来到加州时会惊讶的发现两个事实：1. 这里各城市的房产税税率都一样；2. 同一街区的房产所有权人缴的房产税额可能会有天壤之别－而且，令他们懊恼的是，新搬入的人通常是吃亏的一方。这两件事都源于上世纪70年代后期通过的著名而且富有争议的13号法案。 1978年，加州选民以压倒性的优势通过了一项提议，该提议承诺对不断上涨的房产税加以控制，以避免长期屋主被迫卖掉房屋的现象发生。这项提议之所以获得大多数人的支持，是因为上世纪70年代严重的通货膨胀使得这个“黄金之州”的房产税暴涨，很多家庭因为负担不起，不得不卖掉他们的房子。大家选择的解决方案是修改加州宪法并且将房地产应税额限制在1975年至1976年间的最高市场价（该价格被称为“基准价值”）。不仅如此，每年对该价值所做的任何通胀调整不能超过2％。当时的房产税率是调整过的基准价值的1％。但是，如果房屋所有权有变化或是房屋重建的话，该房产的基准价值会被重新设定。因此，在加州买房时，买方需缴纳的房产税额会比卖方多很多。 虽然13号法案的初衷值得称道，但其适用也会导致一些不公平的结果。例如，一个在Palo alto市住了25年的惠普高级管理人员可能每年只需要交5000美金的房产税，而买下其旁边几乎相同的一栋房子的一对年轻的工程师夫妇可能每年要交2万美金。如前所述，这与硅谷房地产一直以来的不断增值直接相关。 尽管颁布之时广受欢迎，13号法案随即就面临法院的质疑，被要求确认该方案是否符合宪法，是否生效。在该法案被通过的4个月后，加州高等法院对13号法案进行了复审，判定其符合州立宪法。1992年，美国高等法院判定13号法案没有违背美国联邦宪法中的保护平等条款。因此，现在对于13号法案有效性的质疑更多是一种一厢情愿的想法，而非有力的论据了。 在购买价格的1％－如13号法案所调整并限制的，被称为“普通税负”－之外，加州的房主还必须缴纳“选民认可债务税”，用来偿还用于公共工程发行的债券，而这些工程已经2/3以上选民通过。 最后，业主的税单上可能还包括一项“直接/特殊评估税”，该税的依据是218号法案。这些评估税需要得到绝大多数业主进行投票决定，每个人提交自己评估出来的钱数。有些特定的公共服务（下水、上水及垃圾清运）的费用可能不需要投票直接征收，而征收的总额可能会超过所提供服务的实际成本。
早在大多数国家的收入还依靠于进口征税之时，美国政府就已经开始用税制来影响人们的经济行为了。当国家经济疲软时，税制和货币政策被用来刺激经济复苏。但是，当下的硅谷房主们很幸运，在受益于当地繁荣的经济及房产市场的同时，他们仍可享受到优惠的税务和货币政策。 尽管专门涉及投资性房产的税务优惠条款有很多，本文将只关注税法中那些与个人自用房产所有权相关的条款。具体而言，本文将探讨以下两点： 1. 所得税优惠条款—会减少房主年度所得税额 2. 针对房产出售时所获收益的优惠条款 个人所得税减抵 – 房贷利息 通常，由个人债务产生的利息不能获得个人所得税的减抵。但是，有一个重要的例外项――那就是“符合条件的住宅利息”，它包括两种情况：1)因取得住宅产生的负债的利息；2）住宅抵押负债的利息。 取得住宅产生的负债－当负债用于购买或者建筑一栋符合条件的住宅（通常是客户的私人住宅或一处度假屋）或用于改善该住宅的居住状况时，该取得住宅产生的负债的利息可以被抵减。该负债可以被抵减的总计上限是100万美金。 住宅抵押负债－住宅抵押负债包括其他以符合条件的住宅做抵押的负债，比如房屋抵押贷款及信用贷款，总计上限为10万美金。 合并限额－经过数年的推算，美国国税局出台了指导意见，确认了取得住宅产生的负债超过100万美金的部分可以作为住宅抵押负债（见美国国税局CCA 200940030号文件 (2009年8月7日))进行所得税抵减。因此，买房人总计达110万美金的负债利息可获得抵减－在硅谷，这是个很重要的点数。 – 点数 获得按揭贷款时，购房者通常会选择付“点数”。由房屋所有人的主要住宅作为抵押且用于购买或改善该住宅的贷款需付的点数可以被抵减。但是，其他种类的贷款发放人费用（如评估费、申请费和权证费）必须计入应税总额，不能抵减。 – 房产税 通常，无论房产是用于个人自住、商业经营还是投资，州政府、当地及外国对该房产征收的房产税都可以抵减。但是，与特殊的评估相关的房产税、或与提升房产价值的工程相关的其他税费则不能抵减，必须计入应税。例如，Portola Valley区的部分小区正在将排污方式从化粪池改为与城市下水系统相连。任何与这种改建有关的特殊评估就必须被计入应税额度（比如：直接加入房主该处房屋的基准价值）。 替代最低税－应当注意到的是很多硅谷的纳税人都需要缴“替代最低税”，即，若其他税额总计低于这个最低税额时，即适用该税项。在替代最低税项下，房产税不能减抵。因此，这些纳税人在计算受税项影响的月度支出时，无需将与房产税相关的减抵优惠考虑在内。 房屋出售时适用的优惠税务条款 在整个美国国内税收法中目前仍适用的最慷慨的条款之一是：屋主出售个人住宅时获得的收益可以免除（没错，是全部免除而不仅仅延期）征税。根据国内税收法第121条，屋主在出售或交换其主要住宅时获得的收益中，高达50万美金免予征税（单身或已婚者分开申报时最高免税额是25万美金）。但是，不幸的是，这个条款的另一面是，若屋主出售主要住宅时蒙受了损失，亦没有任何减抵。 要适用上述第121条的免税规定，纳税人必须满足以下条件： 在房屋出售前五年中的至少2年，屋主必须拥有或使用该处房屋为他们的主要住处； 在房屋出售的前两年中，屋主未依据第121条在其他收益上享受过免税优惠。 虽然对房主来说，在房屋中住上两年多后又租出去3年然后再出售完全没有问题，但该纳税人若搬入其投资用的房产，之后再出售该房产时要想适用第121条时就会比较复杂了。 – 对同类房产或Starker交换条款和121条免税条款的适用 在本文讨论的范围之外，纳税人得到专业指点后精心设计的应税计划可以依据国内税收法第121条免除对部分收益的征税，再依据国内税收法第1031条（同类房产）置换条款推迟其收益中超出25万/50万美金限额部分的缴税。 13号法案对所有权人的利好 加州房产税系统中关键的一点是其对房产税的增长有封顶。根据13号法案，除非房屋所有权有变化，不论房产的市场价涨幅有多高，基于该房产的房产税每年增长不能超过2％。以硅谷房地产的历史表现来看，对房产的长期所有将会省下不菲的税金。 结论 当然，较大幅度的税收优惠只是买房时应该考虑的因素之一，但在决定购买时全面了解与所有权相关的真实成本非常重要。
July 7, 2014 作者：衡可敏 资本收益税简述 中国人在过去10多年中增加了在美国的投资，这一现象的产生有很多原因—多样化投资、安全性、可预计性以及可预见的增值都是推手之一。而美国的资本收益税以前则常常被视为一大阻碍。因为中国通常对房地产业的投资所得不收取类似的税费，美国的资本收益税看起来更是分外难以接受。 中国政府最近出台的意在控制房地产市场上房价过快增长的措施有可能使得中国丧失这一税收优势。中国国务院于2013年3月1日出台了指导意见，指示地方政府严格遵守相关税收政策—这些政策自1994年制定以来从未被严格执行。指导意见中最重要的一条是对20%个人所得税(相当于美国的资本收益税)的再次强调。该个税指卖家出售现有住房（相对于新建住房）时需要按该次出售净收益的20%缴纳税费。举例来说，如果你赚了10万美金，你需要缴2万美金的税。 现在落实此税的目的在于增加收入、抑制中国房地产投机、避免出现类似于美国2009年经历的房产泡沫。因为个人用于自住且持有满5年的房产现在免于缴纳此项税收，很多人将不再热衷于短期投资或“炒房”这些之前曾使很多中国人一夜暴富的行为。 国家税务局宣布卖主们必须从2013年8月1日起期缴纳此项税费，而此通知在2013年7月底就放到了其官方网站上。 新税制的后果 该新税制产生了如下几个副作用： 首先，该税制增加了中国房地产的出售量。那些之前正在观望的人们纷纷赶在新政生效前售出其房产。 浦东新区，上海的一个高端区域，上市的房屋数量增加了30%。在2013年3月上旬，上海，这个中国最贵的城市，总共售出了41.2万平米的新房，成交量年增长率达到了78.4%。在北京，超过4万套二手房成交，比2月份同比增长了300%。官方数据显示，同期的平均售价比2月份增长超过2%。而且，北京的二手房成交量在2013年3月初增长了近三倍。仅在2013年3月的第一个星期北京的房产市场成交约9400套，比上年同期增长了279.5%。搜房，一家关注房地产的网站所做的调查显示，因为新个税的原因，大概有1/3的房屋潜在买家改变了他们的买房计划。 其次，新税制产开发商更有利，因为新房不适用于此政策，这使得新建房屋在市场上更具竞争力。 再次，新政导致大批夫妻申请离婚。因为每个个人/家庭的自住房屋可以免缴此税，为了给家里的两套房屋避税，夫妻们就申请离婚，在每个人名下各放一套。但是，有很多人利用这种“假”的机会真的与配偶离了婚。很多不知情的配偶们被哄骗着签了离婚协议，后来才发现对方是真的要离婚。 由于该新政对长期投资免税，有的人可能会下结论说：这个政策不会影响到那些考虑将投资硅谷作为备选的人们，因为大多数硅谷投资者们的投资期都超过5年。但我们认为中国这种不断变化的“游戏规则”以及与其相关的不确定性将会使得可以预计的美国市场变得更有吸引力。
Lighting in a house is important when buying a home. In the current competitive seller’s market, buyers can’t always find the ideal home with the lighting they dream of. Luckily, with today’s technology, homeowners are able to bring in more light via different types of renovations. Adding skylights is the most common and easy way […]
Marriage and love generally form a simple equation – two people meet, they fall in love, and then they wed. However, for married couples residing in California, before reaching “happily ever after,” each spouse should consider California’s law on property characterization. While many are aware that California is a community property state, what exactly does […]
Before owners put the wrench to a leaking pipe or decide to replace portions of a pipe itself – STOP! Was the house built before or in the 1960’s? Are there galvanized steel pipes, copper pipes, clay pipes, or cast-iron pipes? Before they decide to take on the job themselves, knowing the kind of pipes […]
即使再漫不经心的观察家也会意识到：硅谷房产买方中的很大比例都是中国买家。虽然不论是硅谷房产经纪协会还是加州房产经纪协会都没有官方的数据，据 当地知名的房产经纪人估算，在Palo Alto市的房产买卖中，在有多个出价的情况下，最后胜出的买家中有中国渊源或者直接来自中国的买家占到了大概60%-70%。有人会问：到底是什么把这 么多的中国投资者吸引到了硅谷？这其中的原因可谓千差万别，但确有几个重要的因素对造成最近这一现象功不可没，那就是：升值潜力、生活方式和气候，商业机 会和移民。不仅如此，对投资多元化的需求以及中国国内最近实施的对房地产投资的控制政策也使得一些投资者将目光转向海外。 升值及投资机会 中国投资者们一直以来已经习惯了中国国内繁荣的房地产市场上的高回报。在过去几年中，年度升值率通常都在两位数，而中国投资者们已经习惯了这样强劲 的增长。但是，最近政府在政策上的变化导致该回报率下滑，尤其是在那些较发达的地区更是如此。因此，很多中国投资者将眼光投向了海外，寻找其他有高回报的 投资机会。 在过去的4-5年间，尽管美国大多数地区的房地产市场并不景气，硅谷却一枝独秀。实际上，最近的回报率表现相当耀眼。举例来说，Palo Alto市的房价在2013年平均上涨超过了22%。基于此，许多中国投资者将硅谷及其他繁荣的美国国内市场作为投资目标，以获得预期的升值回报。 生活方式和气候 第二个将很多中国买家吸引到硅谷来的因素，与许多美国其他地方的人们被吸引到硅谷来的原因一样，那就是：它是一个非常宜居的地方。硅谷不仅气候四季 如春，而且文化多元富于生机，从户外活动到高雅的文化活动，各种品味的人们都能找到自己所需。不仅如此，很多当地的小区甚至有自己的主题学校和公园。 商业机会和移民 另一个吸引很多中国投资者来硅谷的因素是其良好的商业环境，最显著的是高科技行业。卓越的学术机构，如斯坦福大学，包括私募融资和风险投资人在内的 强大的融资网络，以及许多世界知名的公司，这些组合在一起，使得硅谷对中国商业人士深具魅力，他们想要在这里建起新公司或是开设其在美国的分支机构。 此外，一些中国投资者来这里是想获得永久居住权。尽管有很多方式能达到这一目标，当中值得一提的是EB5投资签证。这种签证适用于在美国投资超过100万 美金并且创造了至少10个新工作机会的投资者。当然，移民这个目标不一定会将投资者吸引到硅谷，但EB5签证中的新工作机会的要求可能会使移民者转向那些 更适于建立一个新公司的地方。 中国国内的投资限制 在过去的2-3年间，中国政府实际上采取了很多措施来限制中国房地产市场上的过快升值，以期能够控制通货膨胀以及工资增长，因为这些会影响中国制造 业的竞争力。其中，政府对于那些在中国大陆购买多处房产的投资者更是严加管控。因此，这些投资者已经开始在全球范围内寻找其他机会。 当地房地产经纪公司采取的对策 好几个美国房地产经纪公司（如：RM/Max、21世纪和科威国际不动产）已经在中国大陆、香港和澳门开始经营。 2013年8月，RE/Max宣布他们将其一个主要特许加盟权卖给了一个有资深房地产经验的投资人团队，特许地包括中国大陆、香港和澳门。相对于收购一个 已经存在于中国大陆的大经纪公司，RE/Max国际发展部副部长Larry Oberly先生声称，通过保持RE/Max的文化和经营方式，他预计将会获得缓慢但是稳定的增长。为达成此目标，RE/Max邀请了全美最优秀的特许加 盟商—包括来自Menlo Park市的RE/Max Distinctive Properties的Penelope 黄先生—与他们来自中国的同事会面。 在更一线的层面，Deleon Realty公司聘请了Kim Heng女士负责面向中国买家进行本地上市房产营销，并且协助那些觉得中文交流更舒服的买家。 本文的几位作者2013年1月去了中国的北京、上海和杭州。期间会见了中国几家一流的经济公司的负责人，并且见了两家大旅游公司的负责人。这两家公司会组 织买家专门去美国主要房地产市场（主要是洛杉矶、硅谷和纽约）的看房团。基于这几次会见的成果，我们购买了两辆14座的奔驰车，专门接待这一类的团队。同 年12月，作者又去了台湾，香港和澳门，扩大本公司在中国电视、广播及纸媒上的广告宣传。世界正变得越来越小。
