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富于活力的经济环境、理想的气候以及丰富的智慧资本－这些因素汇集在一起​​将世界各地的人们吸引到了硅谷。这种文化、创意及思维方式的汇聚融合恰恰是这一地区的魅力所在。在该地区人口结构经历改变之际，房地产市场也在随之发生变化。这些变化体现在新建楼盘的增加、现金全款支付、迅速减少的库存房量以及越来越多的市场需求－这在那些有着好学校的区域尤为明显。 要理解当地房地产市场的这种转变，有必要关注买家都移民自哪些地方。总的来说，外国买家多来自于有着较高科技水准及教育水准的大城市，比如中国大陆的北京和上海、台湾、印度的班加罗尔和新德里，以及其他新兴经济体。通常来说，这些地方的人们多少都会有些相似的需求。首先，“好”通常意味着“新”。那些最富有且最具吸引力的区域大都是有着很多新建筑的地方。基于这种根深蒂固的观念，很多移民来美国的人喜欢的都是条件很好的新的或比较新的房子。因此，帕洛阿托地区那些很对许多欧洲人及纽约人胃口的老式大房子将备受冷落，受欢迎的将是那些在位于中心城区有分区设计的新建屋苑。 不仅如此，由于这些买家多来自土地有限、居住拥挤的地区，帕洛阿托的许多小地块及周边区域也不会使他们望而却步。基于此，便利的帕洛阿托地区在吸引力方面将毫无悬念地完胜像Woodside和Portola谷这样富于乡村魅力的地方。 一旦外国买家找到了满意的理想房子，他们需要给出一个在这个火爆的卖方市场上被认为是有竞争力的出价。幸运的是，基于文化及实际操作的综合考虑，外国买家更倾向于用现金全款支付购买房产。从文化层面来说，许多国家不像美国人那么容易接受负债观念，尤其是长期负债。从实际操作层面看，由于买家的主要收入及信用记录均不在美国，他们很难获得贷款。虽然有些银行－最广为人知的汇丰银行和花旗银行－已经开始了基于国际信用记录的借贷业务，其审批程式也相当耗费时间。虽说对富有的外国买家来说，现金全款支付既便利又有竞争力，但也有相当一部分外国买家还做不到这一点。因此，手头有着多个出价待评估的卖家需要考虑导致更长期限的委托付款请求的原因，并综合各方面的因素整体权衡。 除了对出价方式的影响，过去20年来人口结构的变化也使得库存房量逐渐减少。典型的“美国梦”中的买房经历通常是指在一生中不断升级换代。一般来说，一个人大学毕业后会攒个首付，买个小公寓或小房子，然后住在里面直到因家庭成员的增加需要一个更大的房子。通常这时候，他们会卖掉第一处房产，然后用卖来的钱做为第二处房产的首付。但大多数外国买家采取的是买进保留的策略。当他们需要对住房升级换代时，很多人会保留原来的房产做为投资。结果就是，投入市场上的房产逐年减少。自然，这种库存房量的减少也会推高当地的房地产价格。 当然，卖家或房地产仲介刻意将特定族裔的买家导向某个区域或某处房产是不适当的，甚至是非法的，但对那些可能会影响到潜在买家的文化因素保持清醒的认知绝对是明智之举。这种认知包 括在以外国语言出版的报纸上做广告、按外国买家的喜好来建造装修房产（比如考虑风水因素）以及在比较权衡出价时综合考虑等等。 毫无疑问，美国大熔炉的精髓正在矽硅谷发扬光大。无论是买方或是卖方，保持对那些影响国外买家的各种因素的认知与理解都将有助于您设计出更好的交易架构，从而获得最有利于自己的结果。

早在大多数国家的收入还依靠于进口征税之时，美国政府就已经开始用税制来影响人们的经济行为了。当国家经济疲软时，税制和货币政策被用来刺激经济复苏。但是，当下的硅谷房主们很幸运，在受益于当地繁荣的经济及房产市场的同时，他们仍可享受到优惠的税务和货币政策。 尽管专门涉及投资性房产的税务优惠条款有很多，本文将只关注税法中那些与个人自用房产所有权相关的条款。具体而言，本文将探讨以下两点： 1. 所得税优惠条款—会减少房主年度所得税额 2. 针对房产出售时所获收益的优惠条款 个人所得税减抵 – 房贷利息 通常，由个人债务产生的利息不能获得个人所得税的减抵。但是，有一个重要的例外项――那就是“符合条件的住宅利息”，它包括两种情况：1)因取得住宅产生的负债的利息；2）住宅抵押负债的利息。 取得住宅产生的负债－当负债用于购买或者建筑一栋符合条件的住宅（通常是客户的私人住宅或一处度假屋）或用于改善该住宅的居住状况时，该取得住宅产生的负债的利息可以被抵减。该负债可以被抵减的总计上限是100万美金。 住宅抵押负债－住宅抵押负债包括其他以符合条件的住宅做抵押的负债，比如房屋抵押贷款及信用贷款，总计上限为10万美金。 合并限额－经过数年的推算，美国国税局出台了指导意见，确认了取得住宅产生的负债超过100万美金的部分可以作为住宅抵押负债（见美国国税局CCA 200940030号文件 (2009年8月7日))进行所得税抵减。因此，买房人总计达110万美金的负债利息可获得抵减－在硅谷，这是个很重要的点数。 – 点数 获得按揭贷款时，购房者通常会选择付“点数”。由房屋所有人的主要住宅作为抵押且用于购买或改善该住宅的贷款需付的点数可以被抵减。但是，其他种类的贷款发放人费用（如评估费、申请费和权证费）必须计入应税总额，不能抵减。 – 房产税 通常，无论房产是用于个人自住、商业经营还是投资，州政府、当地及外国对该房产征收的房产税都可以抵减。但是，与特殊的评估相关的房产税、或与提升房产价值的工程相关的其他税费则不能抵减，必须计入应税。例如，Portola Valley区的部分小区正在将排污方式从化粪池改为与城市下水系统相连。任何与这种改建有关的特殊评估就必须被计入应税额度（比如：直接加入房主该处房屋的基准价值）。 替代最低税－应当注意到的是很多硅谷的纳税人都需要缴“替代最低税”，即，若其他税额总计低于这个最低税额时，即适用该税项。在替代最低税项下，房产税不能减抵。因此，这些纳税人在计算受税项影响的月度支出时，无需将与房产税相关的减抵优惠考虑在内。 房屋出售时适用的优惠税务条款 在整个美国国内税收法中目前仍适用的最慷慨的条款之一是：屋主出售个人住宅时获得的收益可以免除（没错，是全部免除而不仅仅延期）征税。根据国内税收法第121条，屋主在出售或交换其主要住宅时获得的收益中，高达50万美金免予征税（单身或已婚者分开申报时最高免税额是25万美金）。但是，不幸的是，这个条款的另一面是，若屋主出售主要住宅时蒙受了损失，亦没有任何减抵。 要适用上述第121条的免税规定，纳税人必须满足以下条件： 在房屋出售前五年中的至少2年，屋主必须拥有或使用该处房屋为他们的主要住处； 在房屋出售的前两年中，屋主未依据第121条在其他收益上享受过免税优惠。 虽然对房主来说，在房屋中住上两年多后又租出去3年然后再出售完全没有问题，但该纳税人若搬入其投资用的房产，之后再出售该房产时要想适用第121条时就会比较复杂了。 – 对同类房产或Starker交换条款和121条免税条款的适用 在本文讨论的范围之外，纳税人得到专业指点后精心设计的应税计划可以依据国内税收法第121条免除对部分收益的征税，再依据国内税收法第1031条（同类房产）置换条款推迟其收益中超出25万/50万美金限额部分的缴税。 13号法案对所有权人的利好 加州房产税系统中关键的一点是其对房产税的增长有封顶。根据13号法案，除非房屋所有权有变化，不论房产的市场价涨幅有多高，基于该房产的房产税每年增长不能超过2％。以硅谷房地产的历史表现来看，对房产的长期所有将会省下不菲的税金。 结论 当然，较大幅度的税收优惠只是买房时应该考虑的因素之一，但在决定购买时全面了解与所有权相关的真实成本非常重要。